家賃収入の確定申告を一枚で｜転勤で自宅を貸す・相続した実家を貸す人の必要経費と減価償却の計算

結論：収入と経費のチェックリスト

出典：国税庁 タックスアンサー No.1370「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」［国税庁］、No.1373「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」［国税庁］

経費にならないものは、ローンの元本返済、自分が住んでいた期間の費用、所得税・住民税、家事の費用です。自宅の一部（1室）だけ貸す場合は、固定資産税や保険料を貸している面積の割合で按分します。

例：転勤で自宅を月10万円で貸す（木造・築10年・建物1,500万円）

手元に残る現金は「家賃130万円 − 実際の支出46.5万円 − ローン元本」ですが、税金の計算では減価償却69万円が経費になるので、所得は14万5,000円まで下がります。減価償却は現金の支出を伴わない経費で、家賃収入の税負担を軽くしている主役です。年収600万円の会社員なら、この所得にかかる税は所得税・住民税で約3万円です。

減価償却の計算：建物だけを、耐用年数で割る

1. 建物と土地を分ける。土地は減価償却できません。購入時の契約書に建物価格の記載があればそれを使い、なければ固定資産税評価額の比などで按分します。消費税額から逆算する方法もあります（建物には消費税がかかり土地にはかからないため）。
2. 耐用年数を決める。新築なら法定耐用年数（木造22年・軽量鉄骨（3mm超4mm以下）27年・重量鉄骨34年・鉄筋コンクリート47年）。中古で買った物件は簡便法で「（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20%」（1年未満切捨て）。築10年の木造なら（22−10）＋10×0.2＝14年、築25年の木造（法定年数を超えている）なら22×0.2＝4年です。
3. 定額法で計算する。建物は定額法のみ。償却費 ＝ 取得価額 × 償却率（22年なら0.046、14年なら0.072、4年なら0.250）。年の途中から貸し始めた年は月割りです。
4. 自宅を貸し始める場合の注意。自分が住んでいた期間も建物は古くなっているので、貸し始めるときの「未償却残高」は、取得価額から居住期間分の減価（法定耐用年数の1.5倍の年数で旧定額法により計算）を引いた額になります。上の例では居住10年で約420万円が減っている計算で、償却できる残りはそのぶん少なくなります。年数と償却率の詳細は減価償却の基礎を参照してください。

相続した実家を貸す場合、取得価額と取得日は亡くなった親のものを引き継ぎます。親が30年前に建てた木造なら、すでに法定耐用年数を過ぎており、未償却残高（取得価額の5%程度）を残して償却が終わっている扱いになるため、減価償却費はごく小さくなります。相続時の評価額を取得価額にすることはできません。

赤字なら給与と相殺できる（土地の利子分を除く）

不動産所得が赤字になった場合、給与所得と損益通算して所得税・住民税が戻ります。空室が続いた年や、大きな修繕をした年、減価償却が大きい初期に起きます。ただし赤字のうち「土地を買うためのローン利子」に相当する部分は損益通算の対象外です（土地・建物一体のローンなら建物分から先に充てるので、建物価格の範囲内の利子は通算できます）。

赤字の年も確定申告をしないと損益通算は受けられません。また青色申告なら赤字を3年間繰り越せます。

5棟10室未満は「事業的規模でない」——青色申告は10万円控除

国税庁は、貸間・アパートなら独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋ならおおむね5棟以上を「事業的規模」としています［国税庁］。自宅1戸や実家1戸を貸すのは事業的規模ではないので、次の扱いになります。

10万円控除でも青色申告承認申請書（貸し始めた年の3月15日、または貸付開始から2か月以内）を出す価値はあります。帳簿は簡易簿記で足り、家賃の入金と経費の支払いを記録するだけです。青色申告と白色申告を参照してください。本格的に複数戸を持つ場合の税金は不動産投資の税金にまとめています。

自宅を貸すときの落とし穴

• 住宅ローン控除は貸している間は使えない。自分が住まなくなった年から適用外です。転勤で家族全員が転居した場合、戻って再び住めば残りの期間について再適用を受けられます（転居前に税務署へ届出）。単身赴任で家族が住み続けるなら控除は続きます。
• ローンの契約違反にならないか確認する。住宅ローンは自己居住が条件で、賃貸に出すには銀行の承諾が必要です。黙って貸すと一括返済を求められることがあります。転勤なら承諾されるのが通常です。
• 売るときの3,000万円控除は「住まなくなって3年目の年末」まで。貸し始めてから売る場合、この期限を過ぎると居住用財産の特例が使えません。マイホーム売却の3,000万円特別控除を参照してください。
• 住民税・国民健康保険料が上がる。不動産所得は総合課税なので、翌年の住民税と、国保加入者は保険料にも反映されます。会社員の健康保険料には影響しません。
• 民泊にすると所得区分が変わる。宿泊サービスを伴う民泊は雑所得（または事業所得）で、不動産所得とは別です。民泊と税金を参照してください。

よくある質問

まとめ

• 家賃・礼金・更新料などから固定資産税・管理委託料・修繕費・ローン利子・減価償却費を引いた額が不動産所得
• 減価償却は建物だけで、木造は22年、中古は簡便法で耐用年数を出す。転勤で自宅を月10万円で貸す例では所得は約14万5,000円
• 赤字なら給与と損益通算できる。ただし土地を買うためのローン利子分は対象外
• 5棟10室未満は事業的規模でなく、青色申告特別控除は最高10万円
• 貸している間は住宅ローン控除が使えない。賃貸に出すには銀行の承諾が必要

参考リンク（出典）

本記事は次の資料をもとに作成しています。減価償却の計算は物件ごとの事情で変わるため、初年度は税務署の相談窓口や税理士に確認することをおすすめします。

• 国税庁 タックスアンサー No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（総収入金額・必要経費）
• 国税庁 タックスアンサー No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分（5棟10室・青色申告特別控除）
• 国税庁 タックスアンサー No.2100 減価償却のあらまし
• 国税庁 タックスアンサー No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算（土地の利子の制限）

※本記事は一般的な情報提供です。金額の例は概算で、物件や地域で変わります。