把自家出租后税金会怎样——房租120万日元、所得变成14万日元的算法，附费用清单与折旧

本文为日文原文的译文。以日文版为准，金额依据日本税法。

因工作调动把自己的家出租、把继承来的老家出租——像这样取得房租收入，就会被视为"不动产所得"，需要办理确定申告（个人所得税申报）。所得金额是房租、礼金、续约金等收入，减去固定资产税、火灾保险费、管理委托费、修缮费、贷款利息和折旧费后的余额，其中最大的一项费用是折旧费。以因调动把自家（木造、建筑物1,500万日元）按每月10万日元出租为例，算上69万日元的折旧费，所得约为14万日元。本文依据国税厅的资料，用一页整理收入与费用的清单、木造22年与二手房屋耐用年数的求法、亏损时可与工资相抵的损益通算、出租期间住房贷款扣除停止这一点，以及未达事业规模（5栋10室）的小规模出租如何处理。

结论：收入与费用清单

应计入收入的项目

房租（拖欠部分也算作当年的收入。确定无法收回的那一年作为坏账处理）
礼金、续约金、更名手续费
押金、保证金中已确定不予退还的部分（应退还的部分不算收入）
公共服务费、停车费，以及作为水电费收取的款项
屋顶太阳能的售电收入（出租物业的情形）

可计入费用的项目

固定资产税、都市计划税（出租部分）
火灾保险费、地震保险费（当年份额）
支付给管理公司的委托费、招租广告费（中介手续费）
修缮费（恢复原状、设备维修。扩建改建或提升价值的工程属于资本性支出，按折旧处理）
贷款利息（本金不可。土地部分的利息在亏损时不计入损益通算）
折旧费（建筑物、设备。土地不折旧）
前往物业的交通费、税理士报酬、记账软件费用

出处：国税厅 Taxanswer No.1370"取得不动产收入时（不动产所得）"［国税厅］、No.1373"作为事业的不动产出租与其他不动产出租的区分"［国税厅］

不能计入费用的有：贷款本金的偿还、自己居住期间发生的费用、所得税与住民税、家庭生活开支。只出租自家的一部分（一个房间）时，固定资产税和保险费按出租面积的比例分摊。

示例：因调动把自家按每月10万日元出租（木造、房龄10年、建筑物1,500万日元）

项目	年额	备注
房租收入	120万日元	10万日元 × 12个月
礼金	10万日元	入住时1个月房租
收入合计	130万日元
固定资产税、都市计划税	−12万日元	土地与建筑物
火灾保险费	−1万5,000日元
管理委托费（房租的5%）	−6万日元
招租广告费	−10万日元	1个月房租
修缮费（热水器维修等）	−5万日元
住房贷款利息	−12万日元	本金偿还不可
折旧费	−69万日元	建筑物1,500万日元 × 0.046（木造22年・直线法）
不动产所得	约14万5,000日元	与工资合并计入综合课税

手头实际留下的现金是"房租130万日元 − 实际支出46.5万日元 − 贷款本金"，但在税金的计算上，69万日元的折旧费算作费用，所得因此降到14万5,000日元。折旧是不伴随现金支出的费用，正是它让房租收入的税负变轻。对年收入600万日元的公司职员来说，这笔所得对应的所得税与住民税合计约3万日元。

折旧的计算：只取建筑物，按耐用年数分摊

把建筑物和土地分开。土地不能折旧。购房合同上写有建筑物价格的就用该金额，没有的话按固定资产税评估额的比例等分摊。也可以从消费税额反算（建筑物含消费税，土地不含）。
确定耐用年数。新建的按法定耐用年数（木造22年、轻量钢结构（3mm以上4mm以下）27年、重量钢结构34年、钢筋混凝土47年）。二手购入的物业用简便法："（法定耐用年数 − 已过年数）＋已过年数 × 20%"（不满1年舍去）。房龄10年的木造为（22−10）＋10×0.2＝14年；房龄25年的木造（已超过法定年数）为22×0.2＝4年。
用直线法计算。建筑物只能用直线法。折旧费＝取得价额 × 折旧率（22年为0.046，14年为0.072，4年为0.250）。年中开始出租的那一年按月分摊。
把自家转为出租时的注意点。自己居住期间建筑物同样在变旧，因此开始出租时的"未折旧余额"，是取得价额减去居住期间的减值（按法定耐用年数的1.5倍年数、用旧直线法计算）后的金额。在上例中，居住10年约减少420万日元，可折旧的余额也相应变少。年数与折旧率的详情请参见折旧的基础知识。

出租继承来的老家时，取得价额和取得日期沿用已故父母的。如果父母是30年前建的木造房屋，法定耐用年数早已过去，视为除未折旧余额（取得价额的5%左右）外已折旧完毕，折旧费会非常小。不能把继承时的评估额当作取得价额。

亏损可与工资相抵（土地利息部分除外）

不动产所得出现亏损时，可与工资所得进行损益通算，退回所得税与住民税。空置持续的年份、进行大额修缮的年份，以及折旧较大的初期，都可能出现亏损。不过，亏损中相当于"为购买土地而借款的利息"的部分不在损益通算范围内（土地与建筑物一体的贷款，先充抵建筑物部分，因此建筑物价格范围内的利息可以通算）。

示例：上述物业空置4个月、外墙修补30万日元的年份

收入 80万日元 − 费用（固定资产税12万＋保险1.5万＋管理4万＋修补30万＋利息12万＋折旧69万＝128.5万日元）＝ −48万5,000日元
与年收入600万日元的工资所得损益通算 → 所得税与住民税合计退回 约9万7,000日元（税率20%）

亏损的年份如果不办理确定申告，也无法享受损益通算。此外，采用蓝色申告还可以把亏损结转3年。

不满5栋10室属于"非事业规模"——蓝色申告扣除为10万日元

国税厅把出租房间、公寓时独立房间数大致10室以上，独立住宅大致5栋以上的情形认定为"事业规模（5栋10室）"［国税厅］。出租自家1户或老家1户不属于事业规模，适用以下处理。

	非事业规模（1〜4户等）	事业规模（5栋10室以上）
蓝色申告特别扣除	最高10万日元	最高65万日元（复式记账・e-Tax）
支付给家属的工资（专从者工资）	不可	可
建筑物拆除、灾害造成的损失	以当年的不动产所得为限	全额计入费用（亏损也可通算）
房租坏账	追溯至计入收入的年度更正	作为无法收回当年的费用
个人事业税	不征收	5%（扣除290万日元后）

即使只有10万日元扣除，提交蓝色申告承认申请书（开始出租当年的3月15日，或开始出租后2个月以内）也是值得的。账簿用简易记账即可，只需记录房租入账与费用支出。请参见蓝色申告与白色申告。正式持有多户物业时的税金，整理在不动产投资的税金中。

把自家出租时的陷阱

出租期间不能使用住房贷款扣除。从自己不再居住的那一年起不再适用。因调动全家搬走的情形，回来重新居住后可就剩余期间重新适用（搬走前需向税务署提交届出）。单身赴任而家人继续居住的，扣除照常继续。
确认是否违反贷款合同。住房贷款以本人自住为条件，出租需要银行同意。擅自出租可能被要求一次性还清。因工作调动的情形通常会获得同意。
出售时的3,000万日元扣除只到"不再居住后第3年的年底"。开始出租后再出售的，超过这一期限就无法使用自住财产的特例。请参见自住房出售的3,000万日元特别扣除。
住民税与国民健康保险费会上升。不动产所得属于综合课税，会反映到次年的住民税上；参加国保的人，保险费也会随之上升。公司职员的健康保险费不受影响。
改做民宿会改变所得类别。伴随住宿服务的民宿属于杂所得（或事业所得），与不动产所得不同。请参见民宿与税金。