이 글은 일본어 원문의 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 금액은 일본 세법에 따릅니다.
전근으로 살던 집을 빌려주거나, 상속받은 본가를 남에게 빌려주거나——이렇게 임대 수입이 생기면 "부동산소득"으로 확정신고가 필요해집니다. 소득은 월세·사례금(레이킨)·갱신료 등의 수입에서 고정자산세·화재보험료·관리위탁료·수선비·대출 이자·감가상각비를 뺀 금액이며, 가장 큰 비용은 감가상각비입니다. 전근으로 자택(건물 1,500만 엔·목조)을 월 10만 엔에 빌려주는 예에서는, 감가상각 69만 엔을 포함해 소득이 약 14만 엔이 됩니다. 수입과 비용의 체크리스트, 목조 22년·중고 물건의 내용연수를 구하는 방법, 적자라면 급여와 상계할 수 있는 손익통산, 빌려주는 동안에는 주택담보대출 공제가 멈춘다는 점, 사업적 규모(5동 10실)에 못 미치는 소규모 임대의 취급을 국세청 자료로 한 장에 정리합니다.
결론: 수입과 비용의 체크리스트
수입에 넣는 것
- 월세(연체분도 그해의 수입. 회수 불능이 확정된 해에 대손 처리)
- 사례금(레이킨)·갱신료·명의변경료
- 보증금·예치금 중 돌려주지 않는 것이 확정된 부분(돌려주는 몫은 수입이 아님)
- 공용관리비·주차장비, 전기·수도 요금 명목으로 받는 돈
- 지붕 태양광의 전력 판매 수입(임대 물건인 경우)
비용이 되는 것
- 고정자산세·도시계획세(빌려주는 부분)
- 화재보험료·지진보험료(그해 몫)
- 관리회사에 내는 위탁료·입주자 모집 광고료(중개수수료)
- 수선비(원상복구·설비 수리. 증개축이나 가치를 높이는 공사는 자본적 지출로 감가상각)
- 대출 이자(원금은 불가. 토지분 이자는 적자일 때 손익통산에서 제외)
- 감가상각비(건물·설비. 토지는 상각하지 않음)
- 물건에 가는 교통비, 세무사 보수, 장부용 소프트웨어 비용
출처: 국세청 택스앤서 No.1370 "부동산 수입을 받았을 때(부동산소득)"［국세청］, No.1373 "사업으로서의 부동산 임대와 그 밖의 부동산 임대의 구분"［국세청］
비용이 되지 않는 것은 대출 원금 상환, 본인이 살던 기간의 비용, 소득세·주민세, 가사 비용입니다. 자택의 일부(방 1칸)만 빌려주는 경우에는 고정자산세나 보험료를 빌려주는 면적의 비율로 안분합니다.
예: 전근으로 자택을 월 10만 엔에 빌려준다(목조·건축 10년·건물 1,500만 엔)
| 항목 | 연액 | 메모 |
|---|---|---|
| 월세 수입 | 120만 엔 | 10만 엔 × 12개월 |
| 사례금(레이킨) | 10만 엔 | 입주 시 1개월분 |
| 수입 합계 | 130만 엔 | |
| 고정자산세·도시계획세 | −12만 엔 | 토지·건물 |
| 화재보험료 | −1만 5,000엔 | |
| 관리위탁료(월세의 5%) | −6만 엔 | |
| 입주자 모집 광고료 | −10만 엔 | 월세 1개월분 |
| 수선비(온수기 수리 등) | −5만 엔 | |
| 주택담보대출 이자 | −12만 엔 | 원금 상환은 불가 |
| 감가상각비 | −69만 엔 | 건물 1,500만 엔 × 0.046(목조 22년·정액법) |
| 부동산소득 | 약 14만 5,000엔 | 급여와 합산해 종합과세 |
수중에 남는 현금은 "월세 130만 엔 − 실제 지출 46.5만 엔 − 대출 원금"이지만, 세금 계산에서는 감가상각 69만 엔이 비용이 되므로 소득은 14만 5,000엔까지 내려갑니다. 감가상각은 현금 지출을 수반하지 않는 비용으로, 임대 수입의 세부담을 가볍게 해 주는 주역입니다. 연봉 600만 엔의 직장인이라면 이 소득에 붙는 세금은 소득세·주민세를 합쳐 약 3만 엔입니다.
감가상각 계산: 건물만을 내용연수로 나눈다
- 건물과 토지를 나눈다. 토지는 감가상각할 수 없습니다. 구입 시 계약서에 건물 가격이 적혀 있으면 그것을 쓰고, 없으면 고정자산세 평가액의 비율 등으로 안분합니다. 소비세액에서 역산하는 방법도 있습니다(건물에는 소비세가 붙고 토지에는 붙지 않기 때문입니다).
- 내용연수를 정한다. 신축이라면 법정 내용연수(목조 22년·경량철골(3mm 초과 4mm 이하) 27년·중량철골 34년·철근콘크리트 47년). 중고로 산 물건은 간편법으로 "(법정 내용연수 − 경과 연수) ＋ 경과 연수 × 20%"(1년 미만 절사). 건축 10년의 목조라면 (22−10)＋10×0.2＝14년, 건축 25년의 목조(법정 연수를 넘김)라면 22×0.2＝4년입니다.
- 정액법으로 계산한다. 건물은 정액법만 가능합니다. 상각비 ＝ 취득가액 × 상각률(22년이면 0.046, 14년이면 0.072, 4년이면 0.250). 연도 중간부터 빌려주기 시작한 해는 월할 계산합니다.
- 자택을 빌려주기 시작할 때의 주의점. 본인이 살던 기간에도 건물은 낡아지므로, 빌려주기 시작할 때의 "미상각 잔액"은 취득가액에서 거주 기간분의 감가(법정 내용연수의 1.5배 연수로 구 정액법에 의해 계산)를 뺀 금액이 됩니다. 위의 예에서는 거주 10년으로 약 420만 엔이 줄어든 계산이 되어, 상각할 수 있는 나머지는 그만큼 적어집니다. 연수와 상각률의 자세한 내용은 감가상각의 기초를 참조하세요.
상속받은 본가를 빌려주는 경우, 취득가액과 취득일은 돌아가신 부모의 것을 승계합니다. 부모가 30년 전에 지은 목조라면 이미 법정 내용연수를 넘겨, 미상각 잔액(취득가액의 5% 정도)을 남기고 상각이 끝난 취급이 되므로 감가상각비는 아주 작아집니다. 상속 당시의 평가액을 취득가액으로 삼을 수는 없습니다.
적자라면 급여와 상계할 수 있다(토지 이자분 제외)
부동산소득이 적자가 된 경우 급여소득과 손익통산하여 소득세·주민세가 돌아옵니다. 공실이 이어진 해, 큰 수선을 한 해, 감가상각이 큰 초기에 일어납니다. 다만 적자 중 "토지를 사기 위한 대출 이자"에 해당하는 부분은 손익통산의 대상이 아닙니다(토지·건물 일체의 대출이라면 건물분부터 먼저 충당하므로, 건물 가격 범위 내의 이자는 통산할 수 있습니다).
예: 위 물건에서 공실이 4개월·외벽 보수 30만 엔이었던 해
수입 80만 엔 − 비용(고정자산세 12만＋보험 1.5만＋관리 4만＋보수 30만＋이자 12만＋감가상각 69만＝128.5만 엔) ＝ −48만 5,000엔
연봉 600만 엔의 급여소득과 손익통산 → 소득세·주민세로 약 9만 7,000엔 환급(세율 20%)
적자인 해에도 확정신고를 하지 않으면 손익통산을 받을 수 없습니다. 또한 청색신고라면 적자를 3년간 이월할 수 있습니다.
5동 10실 미만은 "사업적 규모가 아니다"——청색신고는 10만 엔 공제
국세청은 셋방·아파트라면 독립된 방 수가 대략 10실 이상, 독립 가옥이라면 대략 5동 이상을 "사업적 규모(5동 10실)"로 보고 있습니다［국세청］. 자택 1채나 본가 1채를 빌려주는 것은 사업적 규모가 아니므로 다음과 같은 취급이 됩니다.
| 사업적 규모가 아님(1〜4채 등) | 사업적 규모(5동 10실 이상) | |
|---|---|---|
| 청색신고 특별공제 | 최고 10만 엔 | 최고 65만 엔(복식부기·e-Tax) |
| 가족에게 주는 급여(전종자 급여) | 불가 | 가능 |
| 건물 철거·재해로 인한 손실 | 그해의 부동산소득이 한도 | 전액 비용(적자도 통산) |
| 월세의 대손 | 수입으로 계상한 해로 소급해 정정 | 회수 불능이 된 해의 비용 |
| 개인사업세 | 부과되지 않음 | 5%(290만 엔 공제 후) |
10만 엔 공제라도 청색신고 승인신청서(빌려주기 시작한 해의 3월 15일, 또는 임대 개시로부터 2개월 이내)를 낼 가치는 있습니다. 장부는 간이부기로 충분하며, 월세 입금과 비용 지출을 기록하기만 하면 됩니다. 청색신고와 백색신고를 참조하세요. 본격적으로 여러 채를 보유하는 경우의 세금은 부동산 투자의 세금에 정리했습니다.
자택을 빌려줄 때의 함정
- 주택담보대출 공제는 빌려주는 동안에는 쓸 수 없다. 본인이 살지 않게 된 해부터 적용 대상에서 빠집니다. 전근으로 가족 전원이 이사한 경우, 돌아와 다시 살면 남은 기간에 대해 재적용을 받을 수 있습니다(이사 전에 세무서에 신고). 단신부임으로 가족이 계속 산다면 공제는 이어집니다.
- 대출 계약 위반이 되지 않는지 확인한다. 주택담보대출은 본인 거주가 조건이어서, 임대로 내놓으려면 은행의 승낙이 필요합니다. 알리지 않고 빌려주면 일시 상환을 요구받을 수 있습니다. 전근이라면 통상 승낙을 받습니다.
- 팔 때의 3,000만 엔 공제는 "살지 않게 된 지 3년째 되는 해의 연말"까지. 빌려주기 시작한 뒤에 파는 경우, 이 기한을 넘기면 거주용 재산의 특례를 쓸 수 없습니다. 내 집 매각의 3,000만 엔 특별공제를 참조하세요.
- 주민세·국민건강보험료가 올라간다. 부동산소득은 종합과세이므로 이듬해 주민세에, 국민건강보험 가입자라면 보험료에도 반영됩니다. 직장인의 건강보험료에는 영향을 주지 않습니다.
- 민박으로 하면 소득 구분이 달라진다. 숙박 서비스를 수반하는 민박은 잡소득(또는 사업소득)으로, 부동산소득과는 다릅니다. 민박과 세금을 참조하세요.
자주 묻는 질문
임대 수입이 연 20만 엔 이하면 신고하지 않아도 되나요?
직장인으로서 부동산소득(수입−비용)이 연 20만 엔 이하라면 소득세 확정신고는 불필요합니다. 다만 주민세 신고는 필요하며, 적자라면 신고하는 편이 손익통산으로 세금이 돌아옵니다. 판정은 월세 금액이 아니라 비용을 뺀 소득입니다.
리모델링 비용은 전액 그해의 비용이 되나요?
망가진 설비의 수리나 원상복구는 수선비로 그해의 비용입니다. 주방 고급화·구조 변경·내진 보강 등 건물의 가치를 높이는 공사는 자본적 지출로, 감가상각으로 수년〜수십 년에 나눕니다. 20만 엔 미만의 공사나 3년 이내 주기로 하는 공사는 수선비로 취급할 수 있습니다.
정리
- 임대료·사례금·갱신료 등에서 고정자산세·관리위탁료·수선비·대출이자·감가상각비를 뺀 금액이 부동산소득이다.
- 감가상각은 건물에만 적용되며 목조는 22년, 중고는 간편법으로 내용연수를 산출한다. 전근으로 자택을 월 10만 엔에 빌려주는 예에서는 소득이 약 14만 5,000엔이다.
- 적자라면 급여소득과 손익통산할 수 있다. 다만 토지 구입을 위한 대출이자 분은 대상에서 제외된다.
- 5동 10실 미만은 사업적 규모가 아니며, 청색신고 특별공제는 최고 10만 엔이다.
- 임대 중에는 주택담보대출 공제를 쓸 수 없다. 임대로 내놓으려면 은행의 승낙이 필요하다.
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이 글은 다음 자료를 바탕으로 작성했습니다. 감가상각 계산은 물건마다 사정이 달라지므로, 첫해에는 세무서 상담 창구나 세무사에게 확인할 것을 권합니다.
※이 글은 일반적인 정보 제공입니다. 금액 예시는 개산이며 물건과 지역에 따라 달라집니다.