不動産を売ったときの税金一覧｜税率20.315%と39.63%の分かれ目と特例11本（2026年）

結論：税率は39.63%か20.315%、自宅は3,000万円まで控除

税率を決めるのは所有期間です。1月1日で5年以下が短期、5年超が長期です。

軽減税率で6,000万円超の部分は20.315%。復興特別所得税は所得税額の2.1%で令和29年分まで続きます。軽減税率の住民税4%は国税庁のページに記載がなく、地方税法の附則を根拠とする率です。

この順番は国税庁が示すとおりです［国税庁 No.3202］。売値の高さではなく、買った値段からいくら増えたかで税額が決まります。買ったときより安く売れば税金はかかりません。

「満5年」ではなく売る年の1月1日で数える

ここが一番手取りを動かします。所有期間は売った日ではなく売った年の1月1日で数えます［国税庁 No.3202］。年末に売るか年明けに売るかで税率が倍近く変わります。

2021年3月に買った物件を売る場合。国税庁 No.3208・No.3211 の率による本サイトの試算。

相続や贈与でもらった不動産は、亡くなった人や贈った人が買った日から数えます［国税庁 No.3202］。親が30年前に買った家なら、相続の翌月に売っても長期です。

税額を下げる特例と特別ルールは11本

効果も期限も特例ごとに違います。当てはまる行を探してください。

損が出た人はマイホーム売却損の繰越控除、空き家は空き家の3,000万円特別控除に要件をまとめました。

併用できるのは3,000万円控除と軽減税率だけ

特例は積み重ねられません。国税庁が「重ねて受けることができます」と書くのは、3,000万円控除と10年超の軽減税率だけです［国税庁 No.3305］。ほかはどちらか一方です。

特別控除にはもう一つ上限があります。その年の譲渡益の全体を通じて合計5,000万円が限度です［国税庁 No.3223］。3,000万円控除は前年・前々年に同じ特例を受けていても使えません［国税庁 No.3302］。2軒を続けて売るなら年をずらす判断が要ります。

買うときの税金は家を買うとかかる税金4つにまとめました。

試算：4,500万円で売った家の税額は0円か274万円

3,000万円控除が使えるかで結果がまるごと変わります。3,000万円で買った家に15年住み、4,500万円で売った場合（譲渡費用150万円）です。

内訳は所得税2,025,000円＋復興42,525円＋住民税675,000円。国税庁 No.3208 の率による本サイトの試算。

売値が大きい人には軽減税率が効きます。同じ家を8,000万円で売ると課税所得は1,850万円で、税額は軽減税率2,628,850円、通常の長期3,758,275円。差は1,129,425円です。

建物は減価償却してから引き、木造は取得価額×0.9×0.031×経過年数です［国税庁 No.3261］。資料が無いと取得費は売値の5%だけになります［国税庁 No.3258］。手がかりの探し方は相続した実家の取得費5%で解説しています。

更地にして貸駐車場にすると3,000万円控除が飛ぶ

実務でいちばん多い事故です。家を取り壊してから土地を売る場合、3,000万円控除に条件が3つ付きます［国税庁 No.3320］。

1. 取り壊した日から1年以内に敷地を売る契約をする。
2. 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る。
3. 取り壊しから契約の日まで貸付けその他の用に使わない。

3つめが落とし穴です。売れるまで月極駐車場として貸すと、それだけで控除が消えます。

特例を使うなら確定申告は必須、翌年の負担も見ておく

ここまでの特例はすべて確定申告が要件です。税額が0円になる人も同じで、黙っていれば控除は付きません。

1. 売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告書を出す。
2. 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）と売買契約書の写しを添える。
3. 軽減税率は登記事項証明書、空き家は市区町村長の確認書も添える。

忘れやすいのが翌年です。譲渡所得は住民税の課税所得にもなるため、翌年の住民税が増えます。国民健康保険料や介護保険料も上がることがあります。控除後の金額で計算するかは自治体次第なので、窓口で確かめてください。

法人が売った場合は分離課税ではなく通常の益金です。他の所得と合算され、長短の区別も居住用の特例もありません。「5年待って売る」という発想は法人には効きません。

まずやることは1つです。登記事項証明書で取得の日を確認し、1月1日時点の所有期間を数えてください。

まとめ

• 売った年の1月1日で所有5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%。売った日ではなく1月1日で数える
• 自分が住んでいた家は3,000万円の特別控除があり、多くの人は税額ゼロで終わる
• 所有10年超の自宅は軽減税率14.21%。併用できるのは3,000万円控除と軽減税率だけ
• 更地にして貸駐車場にすると3,000万円控除が消える。特例を使うなら確定申告は必須
• まず登記事項証明書で取得の日を確認し、1月1日時点の所有期間を数える

参考リンク（出典）

• 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた——長短の区分
• No.3208 長期譲渡所得の税額の計算——15%と住民税5%
• No.3211 短期譲渡所得の税額の計算——30%と住民税9%
• No.3302 マイホームを売ったときの特例——3,000万円控除
• No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例——併用の可否
• No.3306 被相続人の居住用財産を売ったときの特例——空き家と1億円
• No.3320 取り壊した後に敷地を売ったとき——1年以内の契約
• No.3223 譲渡所得の特別控除の種類——年間5,000万円の限度
• No.3258 取得費が分からないとき——売値の5%
• No.3261 建物の取得費の計算——償却率と95%の限度
• No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例——約3年10か月
• No.3355 特定のマイホームの買換えの特例——令和9年末まで
• No.3370 買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき——3年繰越
• No.3226 低未利用土地等の100万円控除——令和10年末まで
• No.3552 収用等で土地建物を売ったときの特例——5,000万円控除

※国税庁の各ページは令和8年4月1日現在の法令等。試算は公表の率と式を本サイトが当てはめたもので、国税庁の計算例ではありません。個別の判断は税理士・税務署にご確認ください。