부동산을 팔았을 때의 세금 일람｜20.315%와 39.63%의 갈림길과 특례 11개

결론: 세율은 39.63%이거나 20.315%, 자택은 3,000만 엔까지 공제

세율을 정하는 것은 보유 기간입니다. 1월 1일 기준으로 5년 이하는 단기, 5년 초과는 장기입니다.

경감세율에서 6,000만 엔을 넘는 부분은 20.315%입니다. 부흥특별소득세는 소득세액의 2.1%로 2047년분까지 이어집니다. 경감세율의 주민세 4%는 국세청 페이지에 기재가 없고, 지방세법 부칙을 근거로 하는 세율입니다.

이 순서는 국세청이 제시한 그대로입니다[국세청 No.3202]. 세액을 정하는 것은 매각가의 높이가 아니라 산 값보다 얼마나 올랐는지입니다. 살 때보다 싸게 팔면 세금은 없습니다.

"만 5년"이 아니라 매각하는 해의 1월 1일로 센다

여기가 실수령액을 가장 크게 움직입니다. 보유 기간은 매각한 날이 아니라 매각한 해의 1월 1일로 셉니다[국세청 No.3202]. 연말에 파는지 연초에 파는지로 세율이 거의 두 배 달라집니다.

2021년 3월에 산 물건을 매각하는 경우. 국세청 No.3208·No.3211의 세율에 따른 본 사이트의 시산.

상속이나 증여로 받은 부동산은 사망한 사람이나 증여한 사람이 산 날부터 셉니다[국세청 No.3202]. 부모가 30년 전에 산 집이라면 상속 다음 달에 팔아도 장기입니다.

세액을 낮추는 특례와 특별 규정은 11개

효과도 기한도 특례마다 다릅니다. 해당되는 줄을 찾아보세요.

손실이 난 분은 내 집 매각 손실의 이월공제, 빈집은 빈집의 3,000만 엔 특별공제에 요건을 정리했습니다.

함께 쓸 수 있는 것은 3,000만 엔 공제와 경감세율뿐

특례는 겹쳐 쌓을 수 없습니다. 국세청이 "중복해서 받을 수 있다"고 쓰는 것은 3,000만 엔 공제와 10년 초과의 경감세율뿐입니다[국세청 No.3305]. 나머지는 둘 중 하나입니다.

특별공제에는 상한이 하나 더 있습니다. 그 해 양도이익 전체를 통틀어 합계 5,000만 엔이 한도입니다[국세청 No.3223]. 3,000만 엔 공제는 전년·전전년에 같은 특례를 받았으면 쓸 수 없습니다[국세청 No.3302]. 두 채를 연달아 팔 거라면 해를 나누는 판단이 필요합니다.

살 때의 세금은 집을 살 때 드는 세금 4가지에 정리했습니다.

시산: 4,500만 엔에 판 집의 세액은 0엔이거나 274만 엔

3,000만 엔 공제를 쓸 수 있는지로 결과가 통째로 달라집니다. 3,000만 엔에 산 집에 15년 살고 4,500만 엔에 판 경우(양도비용 150만 엔)입니다.

내역은 소득세 2,025,000엔＋부흥세 42,525엔＋주민세 675,000엔. 국세청 No.3208의 세율에 따른 본 사이트의 시산.

매각가가 큰 사람에게는 경감세율이 효과를 냅니다. 같은 집을 8,000만 엔에 팔면 과세소득은 1,850만 엔이고, 세액은 경감세율 2,628,850엔, 통상 장기 3,758,275엔. 차이는 1,129,425엔입니다.

건물은 감가상각을 한 뒤 빼며, 목조는 취득가액×0.9×0.031×경과 연수입니다[국세청 No.3261]. 자료가 없으면 취득비는 매각가의 5%뿐입니다[국세청 No.3258]. 단서를 찾는 방법은 상속한 본가의 취득비 5%에서 설명합니다.

빈터로 만들어 주차장으로 빌려주면 3,000만 엔 공제가 날아간다

실무에서 가장 많은 사고입니다. 집을 철거한 뒤 토지를 팔 경우, 3,000만 엔 공제에 조건이 3개 붙습니다[국세청 No.3320].

1. 철거한 날부터 1년 이내에 토지를 파는 계약을 한다.
2. 살지 않게 된 날부터 3년이 지나는 날이 속하는 해의 12월 31일까지 판다.
3. 철거부터 계약일까지 임대나 그 밖의 용도로 쓰지 않는다.

세 번째가 함정입니다. 팔릴 때까지 월 단위 주차장으로 빌려주면 그것만으로 공제가 사라집니다.

특례를 쓸 거면 확정신고는 필수, 다음 해의 부담도 봐 둔다

여기까지의 특례는 모두 확정신고가 요건입니다. 세액이 0엔이 되는 사람도 마찬가지로, 가만히 있으면 공제는 붙지 않습니다.

1. 매각한 다음 해 2월 16일부터 3월 15일까지 확정신고서를 낸다.
2. 양도소득 내역서(토지·건물용)와 매매계약서 사본을 첨부한다.
3. 경감세율은 등기사항증명서, 빈집은 시구정촌장의 확인서도 첨부한다.

잊기 쉬운 것이 다음 해입니다. 양도소득은 주민세의 과세소득에도 들어가므로 다음 해 주민세가 늘어납니다. 국민건강보험료나 개호보험료도 오를 수 있습니다. 공제 후 금액으로 계산하는지는 지자체에 따라 다르므로 창구에서 확인하세요.

법인이 팔았을 때는 분리과세가 아니라 통상의 이익금입니다. 다른 소득과 합산되고, 장단기 구분도 거주용 특례도 없습니다. "5년 기다려서 팔자"는 발상은 법인에는 통하지 않습니다.

먼저 할 일은 하나입니다. 등기사항증명서로 취득일을 확인하고, 1월 1일 시점의 보유 기간을 세어 보세요.

정리

• 판 해의 1월 1일 기준으로 보유 5년 이하면 39.63%, 5년 초과면 20.315%다. 판 날짜가 아니라 1월 1일 기준으로 센다.
• 본인이 거주하던 집은 3,000만 엔 특별공제가 있어, 많은 사람이 세액 0엔으로 끝난다.
• 보유 10년 초과 자택은 경감세율 14.21%다. 병용할 수 있는 것은 3,000만 엔 공제와 경감세율뿐이다.
• 집을 헐어 공터로 만들어 임대 주차장으로 쓰면 3,000만 엔 공제가 사라진다. 특례를 쓰려면 확정신고가 필수다.
• 먼저 등기사항증명서로 취득일을 확인하고, 1월 1일 기준 보유 기간을 센다.

참고 링크(출처)

• 국세청 No.3202 양도소득의 계산 방법——장단기의 구분
• No.3208 장기양도소득의 세액 계산——15%와 주민세 5%
• No.3211 단기양도소득의 세액 계산——30%와 주민세 9%
• No.3302 내 집을 팔았을 때의 특례——3,000만 엔 공제
• No.3305 내 집을 팔았을 때의 경감세율 특례——병용 가능 여부
• No.3306 피상속인의 거주용 재산을 팔았을 때의 특례——빈집과 1억 엔
• No.3320 철거한 뒤 토지를 팔았을 때——1년 이내의 계약
• No.3223 양도소득 특별공제의 종류——연간 5,000만 엔의 한도
• No.3258 취득비를 알 수 없을 때——매각가의 5%
• No.3261 건물의 취득비 계산——상각률과 95%의 한도
• No.3267 상속재산을 양도한 경우의 취득비 특례——약 3년 10개월
• No.3355 특정 내 집의 교체 특례——2027년 말까지
• No.3370 교체한 경우에 양도손실이 생겼을 때——3년 이월
• No.3226 저·미이용 토지 등의 100만 엔 공제——2028년 말까지
• No.3552 수용 등으로 토지·건물을 팔았을 때의 특례——5,000만 엔 공제

※국세청의 각 페이지는 2026년 4월 1일 현재의 법령 등입니다. 시산은 공표된 세율과 식을 본 사이트가 적용한 것으로, 국세청의 계산 예가 아닙니다. 개별 판단은 세무사·세무서에 확인하세요.