相続した実家が空き家になり、「売りたいけれど税金が心配」という人のための特例が、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」です。一定の要件を満たして相続した空き家を売れば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。適用期限は2027年（令和9年）12月31日まで延長されていますが、耐震改修か取り壊しが必要など要件が細かく、相続人が3人以上だと控除額が縮小される点にも注意が必要です。この記事で要件と手続きを整理します。
どんな特例か（マイホーム特例との違い）
自分が住んでいた家を売る場合の マイホーム3,000万円特別控除 とは別に、亡くなった人が住んでいた家（相続した空き家）を売る場合に使えるのがこの特例です。空き家の発生を抑える政策目的でつくられました。
主な適用要件
① 相続・遺贈で取得した被相続人の居住用家屋とその敷地であること
② その家屋が昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物（マンション等）でないこと
③ 相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所など一定の場合も対象）
④ 相続時から売却まで事業・貸付・居住に使っていないこと
⑤ 耐震基準を満たす改修をして売るか、家屋を取り壊して更地で売ること
⑥ 売却代金が1億円以下であること
売却代金1億円の判定は、同じ空き家を複数回に分けて売った代金や、他の相続人がその敷地を売った代金も合算して行います（適用期間内＝相続から3年後の年末まで）。後から残りを売って合計が1億円を超えると、過去に受けた特例分まで遡って修正申告が必要になるため注意します［国税庁 No.3306］。なお、家屋の取り壊し費用や耐震改修費は譲渡費用として譲渡所得から差し引けます。
この特例は2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。加えて、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。どちらの期限も満たす必要があるため、相続後は早めの検討が大切です。
2024年改正のポイント
① 相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円に縮小（2人以下は従来どおり最高3,000万円）。
② 買主が売却後の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しをした場合も対象に加わり、使いやすくなりました。
手続き（自治体の確認書が必要）
この特例を使うには、家屋がある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です［国土交通省］。確定申告書に、この確認書・譲渡所得の内訳書・売買契約書の写し・登記事項証明書などを添付して申告します。確認書の発行には時間がかかることがあるため、売却前に自治体へ手順を確認しておきましょう。
よくある質問
相続した実家ならどれでも3,000万円控除できる？
いいえ。昭和56年5月31日以前建築・区分所有でない・被相続人が一人暮らしだった・耐震改修か取り壊しをする・売却代金1億円以下など、複数の要件をすべて満たす必要があります。
いつまでに売ればいい？
特例自体の適用期限は2027年12月31日まで。加えて相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限もあり、両方を満たす必要があります。
兄弟3人で相続した場合の控除額は？
2024年1月以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円に縮小されます（2人以下は最高3,000万円）。
マイホーム特例と空き家特例は両方使える？
それぞれ別の物件の売却に対する特例です。同一年に複数の特例を使う場合は控除額の合計に上限（年3,000万円）があるため、適用の順序や年をまたぐ調整を検討します。
まとめ
参考リンク（出典）
本記事は次の公的機関の資料をもとに作成しています（中立・一次情報）。要件・期限は改正されるため、売却・申告前に最新の内容をご確認ください。
※本記事は一般的な情報提供であり、税務アドバイスではありません。個別の判断は税務署・税理士にご確認ください。
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