出售不动产的税金一览｜20.315%与39.63%的分界线和11项特例（2026年）

结论：税率为39.63%或20.315%，自住房可扣除至3,000万日元

决定税率的是持有期间。以1月1日为基准，5年以下为短期，超过5年为长期。

优惠税率下超过6,000万日元的部分适用20.315%。复兴特别所得税为所得税额的2.1%，持续至2047年度。优惠税率下居民税4%的税率在国税厅页面上没有记载，依据的是地方税法的附则。

这个顺序与国税厅所示一致［国税厅 No.3202］。决定税额的不是售价有多高，而是比买入价高出多少。卖得比买入时便宜，就不产生税金。

不是"满5年"，而是以出售当年的1月1日计算

这一点对到手金额影响最大。持有期间不是从出售日，而是从出售当年的1月1日开始计算［国税厅 No.3202］。年末卖还是年初卖，税率能相差近一倍。

以2021年3月买入的房产出售为例。依据国税厅 No.3208·No.3211 的税率由本站试算。

通过继承或赠与取得的不动产，从被继承人或赠与人买入之日开始计算［国税厅 No.3202］。父母30年前买的房子，即便在继承后的次月出售也属于长期。

能降低税额的特例与特别规则共11项

各特例的效果和期限都不相同。请找出适用于自己的那一行。

出现亏损的人请参考自住房出售亏损的结转扣除，空置房请参考空置房的3,000万日元特别扣除，其中整理了各自的要件。

能并用的只有3,000万日元扣除与优惠税率

特例不能层层叠加。国税厅写明"可重复适用"的，只有3,000万日元扣除与持有超过10年的优惠税率［国税厅 No.3305］。其余都只能择一。

特别扣除还有一个上限。就当年全部转让收益而言，合计以5,000万日元为限［国税厅 No.3223］。3,000万日元扣除在前一年或前两年已适用过同一特例时也不能再用［国税厅 No.3302］。若要连续出售两套房，就需要考虑错开年度。

买房时的税金整理在买房要交的4种税一文中。

试算：以4,500万日元卖出的房子，税额是0日元还是274万日元

能否使用3,000万日元扣除，结果完全不同。以3,000万日元买入并居住15年的房子，以4,500万日元卖出（转让费用150万日元）为例。

明细为所得税2,025,000日元＋复兴税42,525日元＋居民税675,000日元。依据国税厅 No.3208 的税率由本站试算。

售价高的人，优惠税率的作用更明显。同一套房以8,000万日元卖出时应税所得为1,850万日元，优惠税率下税额为2,628,850日元，普通长期税率下为3,758,275日元。差额为1,129,425日元。

建筑物需先扣除折旧再计入，木结构为取得价额×0.9×0.031×经过年数［国税厅 No.3261］。没有资料时，取得费只能按售价的5%计算［国税厅 No.3258］。寻找线索的方法在继承老家的取得费5%中有说明。

拆成空地后出租作停车场，3,000万日元扣除就会飞走

这是实务中最常见的失误。拆除房屋后再卖土地时，3,000万日元扣除会附加3个条件［国税厅 No.3320］。

1. 自拆除之日起1年以内签订土地出售合同。
2. 在不再居住满3年之日所属年度的12月31日前出售。
3. 从拆除到签约之日，不得出租或用于其他用途。

第三点是陷阱。在卖出之前把地租作月租停车场，仅此一项就会让扣除消失。

要用特例就必须做确定申报，次年的负担也要预先考虑

上述特例全部以确定申报为要件。税额变成0日元的人也一样，不申报就得不到扣除。

1. 在出售次年的2月16日至3月15日之间提交确定申报书。
2. 附上转让所得明细书（土地·建筑物用）和买卖合同的副本。
3. 优惠税率还需登记事项证明书，空置房还需市区町村长的确认书。

容易忘记的是次年。转让所得也会计入居民税的应税所得，因此次年的居民税会增加。国民健康保险费和护理保险费也可能上涨。是否按扣除后的金额计算取决于各自治体，请到窗口确认。

法人出售时不适用分离课税，而是计入通常的收益。与其他所得合并计算，既无长短期之分，也没有自住用的特例。"等满5年再卖"这种思路对法人无效。

首先要做的只有一件事。用登记事项证明书确认取得之日，数一数1月1日时点的持有期间。

总结

• 以出售当年1月1日为准，持有5年以下税率为39.63%，超过5年为20.315%。计算基准是1月1日，而非出售当天。
• 自住房屋有3000万日元的特别扣除，大多数人最终税额为零。
• 持有超过10年的自住房适用14.21%的优惠税率。可以并用的只有3000万日元扣除和优惠税率。
• 若将房屋拆除变成空地出租作停车场，3000万日元扣除将不再适用。要使用特例必须办理确定申告。
• 首先通过登记事项证明书确认取得日期，再计算截至1月1日的持有年限。

参考链接（出处）

• 国税厅 No.3202 转让所得的计算方法——长短期的区分
• No.3208 长期转让所得的税额计算——15%与居民税5%
• No.3211 短期转让所得的税额计算——30%与居民税9%
• No.3302 出售自住房时的特例——3,000万日元扣除
• No.3305 出售自住房时的优惠税率特例——能否并用
• No.3306 出售被继承人自住财产时的特例——空置房与1亿日元
• No.3320 拆除后出售土地时——1年以内签约
• No.3223 转让所得特别扣除的种类——每年5,000万日元的限额
• No.3258 取得费不明时——售价的5%
• No.3261 建筑物取得费的计算——折旧率与95%的限度
• No.3267 转让继承财产时取得费的特例——约3年10个月
• No.3355 特定自住房置换的特例——至2027年末
• No.3370 置换时产生转让亏损的情形——3年结转
• No.3226 低度利用土地等的100万日元扣除——至2028年末
• No.3552 因征收等出售土地建筑物时的特例——5,000万日元扣除

※国税厅各页面依据2026年4月1日现行法令等。试算是本站按公布的税率与公式套算的结果，并非国税厅的计算示例。个别判断请向税理士·税务署确认。