「外国人の登記に国籍」と報じられた新ルール、実は日本人も全員対象——10月5日から所有権登記に本籍入り住民票か住民票コードが要る

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2026年10月05日公開。法務省民事局長通達（民二第872号・2026年9月4日）、法務省「所有権の登記名義人の国籍等の申出について」、e-Gov 意見募集結果（2026年3月31日）、内閣官房「総合的対応策」（2026年1月23日）、法務省（国内連絡先・ローマ字氏名）、財務省（外為法の不動産取得報告）、内閣府（重要土地等調査法）、国土交通省（新築マンション取得の実態・2025年11月25日）、林野庁（森林取得調査・2026年9月）、東京司法書士会の意見、国税庁 No.4138 をもとに作成

2026年10月5日から、土地や建物の所有権の登記を申請する人は、国籍を法務局に申し出ることになりました。報道では「外国人の不動産取得の実態把握」が目的と伝えられていますが、対象は日本人を含むすべての個人です。日本国籍の人は本籍地入りの住民票の写しか住民票コード、外国籍の人は在留カードや旅券の写しを添えます［法務省民二第872号通達 2026年9月4日］。

国籍は登記簿には載りません。法務局が内部情報として持ち、登記事項証明書には出ない仕組みです。すでに所有している人にさかのぼって義務はなく、罰則もありません。ただし2027年3月末が期限の相続登記も対象なので、これから相続登記をする人の全員に関係します。

結論：10月5日以降の所有権登記では、全員が国籍を申し出る

項目	内容
施行日	2026年10月5日（不動産登記規則の一部を改正する省令・令和8年法務省令第23号。3月31日公布）
対象	所有権の保存・移転の登記で新たに所有権の登記名義人になる個人で、その登記の申請人である人。売買・贈与・相続のいずれも。法人は対象外
国籍の違い	日本人も外国人も対象。海外に住んでいる人も申し出る
申し出る方法	2024年に始まった「検索用情報」（氏名・振り仮名・住所・生年月日・メールアドレス）に「国籍等」が加わった。申請書にその欄がある
公開されるか	されない。登記簿・登記事項証明書には載らず、法務局の内部情報
すでに所有している人	さかのぼっての義務なし。任意で申し出ることはできる
申し出なかった場合	補正を求められる。応じなければ添付書類から分かる範囲で記録される（分からなければ「国籍不明」）。過料などの罰則はない

※2026年10月5日時点。法務省の通達（民二第872号）と意見募集結果（2026年3月31日公表）にもとづく［e-Gov 意見募集結果］。

用意する書類——日本人は本籍入りの住民票、外国人は在留カードか旅券の写し

申し出た国籍を証明する書類を、登記申請に添えます。コピーで足り、「原本に相違ない」と記して出せば原本の還付手続きは要りません。

申請する人	添付する書類（いずれか1つ）	省略できる場合
日本国籍	本籍地の記載がある住民票の写し／戸籍の附票の写し	住民票コードを申請書に書けば添付不要（法務局が住基ネットで確認）
外国籍	国籍の記載がある住民票の写し／在留カードの写し／旅券の写し／特別永住者証明書の写し	省略不可。期限切れの旅券は使えない
二重国籍	すべての国籍を記録する	—
無国籍	「無国籍」と記録する	—

相続登記をこれから出す人：2027年3月31日が期限の相続登記も対象です。戸籍一式に加えて、相続人自身の本籍入り住民票（または住民票コード）が1枚増えると考えてください。期限と手順は相続登記の期限は2027年3月31日までで整理しています。
住民票コードは住民票の写しに記載を求めれば分かります（マイナンバーとは別の11桁）。司法書士に依頼する場合は、コードを伝えれば住民票の取り直しが減ります。
オンライン申請のソフトは10月5日に改修されましたが、法務局側のシステム改修は施行日以降に完了する見込みで、それまでの扱いは法務局が別途案内するとしています。

国籍は「検索用情報」の一部として法務局の内側にとどまる。第三者が見る登記事項証明書には出ない（法務省通達をもとに作図）

なぜ今か——外国人保有の実態把握と、相続登記の準拠法の確認

法務省は目的を2つ挙げています。ひとつは外国人による不動産保有の実態把握。もうひとつは、所有者が亡くなったときに相続にどの国の法律を使うか（準拠法）が国籍で決まるため、国籍が分かっていれば相続登記を円滑に進められることです［通達第1］。

2026年1月23日の政府「外国人の受入れ・秩序ある共生社会実現に関する関係閣僚会議」の総合的対応策に、移転登記の申請時に国籍等を把握する省令改正として盛り込まれました（施策217）。国籍は「機微な情報」としてアクセスできる職員の範囲を検討するともしています［内閣官房総合的対応策 2026年1月23日］。
意見募集（2025年12月23日〜2026年2月3日）には28件の意見。「外国人を差別するための改定」という反対には「日本人も対象」、「登記簿に載せるべき」という意見には「個人情報なので非公開」と法務省は回答し、案は修正されませんでした。
東京司法書士会は、国籍は登記事項ではないこと、附属書類を第三者が閲覧するときに国籍が見えないようにすること、登記処理の遅れを懸念する意見を出しています［東京司法書士会 2026年2月3日］。
これは取得の制限ではありません。外国人の土地取得のルールそのものは、2026年3月に始まった内閣官房の検討会で別に議論されています。

実態の数字は、まだ「国籍」ではなく「住所が国外にあるか」でしか取れていません。国土交通省の調査では、2025年1〜6月に新築マンションを取得した人のうち国外に住所がある人は都心6区で7.5%（2024年は3.2%）、東京23区で3.5%でした。1年以内の短期売買に占める国外居住者の割合は3%未満で、高額物件を活発に転売している傾向は見られないとしています［国土交通省 2025年11月25日］。森林は2025年に外国法人等が714ヘクタールを取得し、2006年からの累計は1万1,699ヘクタールです［林野庁 2026年9月］。

外国人の買主に重なる4つの手続き——登記の国籍申出は、そのうち1つ

外国籍の人や海外に住む人が日本の不動産を買うときは、今回の申出のほかに、2024年と2026年に始まった手続きが重なります。

手続き	誰が	何を・いつまでに	公開
国籍等の申出（2026年10月5日〜）	所有権の登記を申請する個人全員	申請書に国籍を書き、証明書類を添付	非公開
ローマ字氏名の併記・国内連絡先（2024年4月1日〜）	外国人の名義人／海外に住む名義人	ローマ字氏名とその証明。海外居住者は日本国内の連絡先を登記［法務省］	登記事項
外為法の事後報告（2026年4月1日〜目的を問わず）	非居住者（住所が国外。国籍は無関係）	取得から20日以内に日本銀行経由で財務大臣へ。本人や親族の居住用は不要［財務省］	—
重要土地等調査法の事前届出	特別注視区域で200㎡以上の土地等を売買する売主・買主	契約前に内閣府へ届出。2026年4月から法人の役員・主要株主の国籍も把握［内閣府］	—

外為法の報告は「非居住者かどうか」で決まり、日本に住む外国人は不要です。逆に海外に住む日本人は対象です。
税金は国籍で変わりません。不動産取得税・固定資産税は取得・所有に課され、相続税・贈与税で国籍と住所が関係するのは「国外の財産まで課税されるか」の範囲です［国税庁 No.4138］。外国人・非居住者の不動産の税金は外国人・非居住者の日本不動産の税金、相続税の範囲は外国人・海外資産と相続税で解説しています。