이 글은 일본어 원문의 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 내용은 일본 제도와 세법에 따릅니다.
2026년 10월 5일부터 토지나 건물의 소유권 등기를 신청하는 사람은 국적을 법무국에 신고하게 되었습니다. 보도에서는 "외국인의 부동산 취득 실태 파악"이 목적이라고 전해지지만, 대상은 일본인을 포함한 모든 개인입니다. 일본 국적인 사람은 본적지가 기재된 주민표 사본이나 주민표 코드, 외국 국적인 사람은 재류카드나 여권 사본을 첨부합니다［법무성 민이 제872호 통달 2026년 9월 4일(일본어)］.
국적은 등기부에 기재되지 않습니다. 법무국이 내부 정보로 보유하며, 등기사항증명서에는 나오지 않는 구조입니다. 이미 소유하고 있는 사람에게 소급 의무는 없고, 벌칙도 없습니다. 다만 2027년 3월 말이 기한인 상속등기도 대상이므로, 앞으로 상속등기를 할 모든 사람과 관련이 있습니다.
결론: 10월 5일 이후의 소유권 등기에서는 전원이 국적을 신고한다
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 시행일 | 2026년 10월 5일(부동산등기규칙의 일부를 개정하는 성령・레이와 8년 법무성령 제23호. 3월 31일 공포) |
| 대상 | 소유권의 보존・이전 등기에서 새로 소유권의 등기명의인이 되는 개인으로, 그 등기의 신청인인 사람. 매매・증여・상속 모두 해당. 법인은 대상 외 |
| 국적의 차이 | 일본인도 외국인도 대상. 해외에 거주하는 사람도 신고한다 |
| 신고 방법 | 2024년에 시작된 "검색용 정보"(성명・후리가나・주소・생년월일・이메일 주소)에 "국적 등"이 추가되었다. 신청서에 그 항목이 있다 |
| 공개 여부 | 되지 않는다. 등기부・등기사항증명서에는 실리지 않고, 법무국의 내부 정보 |
| 이미 소유하고 있는 사람 | 소급 의무 없음. 임의로 신고할 수는 있다 |
| 신고하지 않은 경우 | 보정을 요구받는다. 응하지 않으면 첨부서류로 알 수 있는 범위에서 기록된다("국적 불명"으로 기록). 과태료 등의 벌칙은 없다 |
※2026년 10월 5일 기준. 법무성의 통달(민이 제872호)과 의견 수렴 결과(2026년 3월 31일 공표)에 근거함［e-Gov 의견 수렴 결과(일본어)］.
준비할 서류——일본인은 본적이 기재된 주민표, 외국인은 재류카드나 여권 사본
신고한 국적을 증명하는 서류를 등기 신청에 첨부합니다. 사본으로 충분하며, "원본과 다름없음"이라고 기재하여 제출하면 원본 반환 절차는 필요하지 않습니다.
| 신청하는 사람 | 첨부하는 서류(하나만) | 생략할 수 있는 경우 |
|---|---|---|
| 일본 국적 | 본적지가 기재된 주민표 사본／호적 부표 사본 | 주민표 코드를 신청서에 적으면 첨부 불필요(법무국이 주민기본대장 네트워크로 확인) |
| 외국 국적 | 국적이 기재된 주민표 사본／재류카드 사본／여권 사본／특별영주자증명서 사본 | 생략 불가. 기한이 지난 여권은 사용할 수 없다 |
| 이중 국적 | 모든 국적을 기록한다 | — |
| 무국적 | "무국적"으로 기록한다 | — |
- 앞으로 상속등기를 신청할 사람: 2027년 3월 31일이 기한인 상속등기도 대상입니다. 호적 일체에 더해, 상속인 본인의 본적이 기재된 주민표(또는 주민표 코드)가 한 장 늘어난다고 생각하면 됩니다. 기한과 절차는 상속등기 기한은 2027년 3월 31일까지에서 정리하고 있습니다.
- 주민표 코드는 주민표 사본에 기재를 요청하면 알 수 있습니다(마이넘버와는 별도인 11자리). 사법서사에게 의뢰할 경우, 코드를 전달하면 주민표를 다시 뗄 필요가 줄어듭니다.
- 온라인 신청 소프트웨어는 10월 5일에 개정되었지만, 법무국 측의 시스템 개정은 시행일 이후에 완료될 예정이며, 그때까지의 처리는 법무국이 별도로 안내한다고 합니다.
왜 지금인가——외국인 보유 실태 파악과 상속등기 준거법 확인
법무성은 목적을 두 가지 들고 있습니다. 하나는 외국인에 의한 부동산 보유 실태 파악입니다. 또 하나는, 소유자가 사망했을 때 상속에 어느 나라의 법률을 적용할지(준거법)가 국적으로 결정되므로, 국적을 알고 있으면 상속등기를 원활하게 진행할 수 있다는 것입니다［통달 제1(일본어)］.
- 2026년 1월 23일 정부 "외국인 수용・질서 있는 공생사회 실현에 관한 관계 각료회의"의 종합적 대응책에, 이전등기 신청 시 국적 등을 파악하는 성령 개정으로 포함되었습니다(시책 217). 국적은 "민감한 정보"로서 접근할 수 있는 직원의 범위를 검토한다고도 밝혔습니다［내각관방 종합적 대응책 2026년 1월 23일(일본어)］.
- 의견 수렴(2025년 12월 23일~2026년 2월 3일)에는 28건의 의견이 있었습니다. "외국인을 차별하기 위한 개정"이라는 반대에는 "일본인도 대상"이라고, "등기부에 실어야 한다"는 의견에는 "개인정보이므로 비공개"라고 법무성은 답변했으며, 안은 수정되지 않았습니다.
- 도쿄사법서사회는, 국적은 등기사항이 아니라는 점, 부속서류를 제3자가 열람할 때 국적이 보이지 않도록 할 것, 등기 처리 지연을 우려하는 의견을 제출했습니다［도쿄사법서사회 2026년 2월 3일(일본어)］.
- 이는 취득 제한이 아닙니다. 외국인의 토지 취득 규정 자체는, 2026년 3월에 시작된 내각관방의 검토회에서 별도로 논의되고 있습니다.
실태 수치는 아직 "국적"이 아니라 "주소가 국외에 있는지"로밖에 파악되지 않고 있습니다. 국토교통성의 조사에서는, 2025년 1~6월에 신축 맨션을 취득한 사람 중 국외에 주소가 있는 사람은 도심 6구에서 7.5%(2024년은 3.2%), 도쿄 23구에서 3.5%였습니다. 1년 이내 단기 매매에서 국외 거주자가 차지하는 비율은 3% 미만으로, 고액 물건을 활발하게 전매하는 경향은 보이지 않는다고 합니다［국토교통성 2025년 11월 25일(일본어)］. 산림은 2025년에 외국 법인 등이 714헥타르를 취득했고, 2006년부터의 누계는 1만 1,699헥타르입니다［임야청 2026년 9월(일본어)］.
외국인 매수자에게 겹치는 4가지 절차——등기의 국적 신고는 그중 하나
외국 국적인 사람이나 해외에 거주하는 사람이 일본의 부동산을 살 때는, 이번 신고 외에도 2024년과 2026년에 시작된 절차가 겹칩니다.
| 절차 | 누가 | 무엇을・언제까지 | 공개 |
|---|---|---|---|
| 국적 등의 신고(2026년 10월 5일~) | 소유권 등기를 신청하는 개인 전원 | 신청서에 국적을 적고 증명서류를 첨부 | 비공개 |
| 로마자 성명 병기・국내 연락처(2024년 4월 1일~) | 외국인 명의인／해외에 거주하는 명의인 | 로마자 성명과 그 증명. 해외 거주자는 일본 국내 연락처를 등기［법무성(일본어)］ | 등기사항 |
| 외환법의 사후 보고(2026년 4월 1일~목적 불문) | 비거주자(주소가 국외. 국적은 무관) | 취득 후 20일 이내에 일본은행을 통해 재무대신에게. 본인이나 친족의 거주용은 불필요［재무성(일본어)］ | — |
| 중요토지등조사법의 사전 신고 | 특별주시구역에서 200㎡ 이상의 토지 등을 매매하는 매도인・매수인 | 계약 전에 내각부에 신고. 2026년 4월부터 법인 임원・주요 주주의 국적도 파악［내각부(일본어)］ | — |
- 외환법의 보고는 "비거주자인지 여부"로 결정되며, 일본에 거주하는 외국인은 불필요합니다. 반대로 해외에 거주하는 일본인은 대상입니다.
- 세금은 국적에 따라 바뀌지 않습니다. 부동산취득세・고정자산세는 취득・소유에 과세되며, 상속세・증여세에서 국적과 주소가 관련되는 것은 "국외 재산까지 과세되는지"의 범위입니다［국세청 No.4138(일본어)］. 외국인・비거주자의 부동산 세금은 외국인・비거주자의 일본 부동산 세금, 상속세의 범위는 외국인・해외자산과 상속세에서 설명하고 있습니다.
정리
- 2026년 10월 5일부터, 소유권의 보존・이전(매매・증여・상속)으로 새로 소유자가 되는 개인은 신청 시 국적을 신고한다. 일본인도 대상이며, 법인은 대상 외
- 일본 국적은 본적이 기재된 주민표 사본이나 호적 부표(주민표 코드를 적으면 첨부 불필요), 외국 국적은 재류카드・여권・특별영주자증명서 사본 중 하나
- 국적은 등기부・등기사항증명서에 실리지 않으며, 법무국의 내부 정보. 행정기관용 부동산 베이스 레지스트리에는 제공된다
- 이미 소유하고 있는 사람에게 소급은 없으며, 신고하지 않아도 벌칙은 없다(첨부서류로 "일본 외"・"국적 불명"으로 기록)
- 2027년 3월 31일이 기한인 상속등기도 대상. 비거주자의 외환법 보고(20일 이내・2026년 4월부터 목적 불문)나 특별주시구역의 사전 신고와는 별개의 절차
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참고 링크(출처)
- 법무성 민사국장 통달 "부동산등기규칙의 일부 개정(국적 등의 신고)에 따른 등기사무 처리에 관하여"(법무성 민이 제872호・2026년 9월 4일・PDF)(일본어)
- 법무성 "소유권의 등기명의인의 국적 등의 신고에 관하여"(일본어)・법무국 "부동산등기 신청서 양식(10월 5일 이후용)"(일본어)
- e-Gov "부동산등기규칙의 일부를 개정하는 성령안에 관한 의견 수렴 결과"(2026년 3월 31일)(일본어)
- 내각관방 "외국인의 수용・질서 있는 공생사회 실현을 위한 종합적 대응책"(2026년 1월 23일・PDF)(일본어)・동 "외국인에 의한 토지 취득 등의 규정 방식 검토회"(일본어)
- 법무성 "해외 거주자의 국내 연락처・외국인의 로마자 성명 등기(2024년 4월 1일 시행)"(일본어)
- 재무성 "비거주자에 의한 일본 부동산 취득에 관한 보고"(일본어)・동 리플릿(2026년 6월・PDF)(일본어)
- 내각부 "중요토지등조사법 특별주시구역의 신고"(일본어)
- 국토교통성 "국외에 주소를 가진 자에 의한 신축 맨션 취득의 실태"(2025년 11월 25일)(일본어)・임야청 "외국 자본에 의한 산림 취득에 관한 조사 결과"(2026년 9월)(일본어)
- 도쿄사법서사회 "부동산등기규칙의 일부를 개정하는 성령안에 대한 의견"(2026년 2월 3일)(일본어)
- 국세청 No.4138 "상속인이 외국에 거주하고 있을 때"(일본어)
※본 기사는 2026년 10월 5일 기준 법무성의 통달・안내와 정부 자료에 근거한 일반적인 정보 제공입니다. 법인의 처리 등 통달에 명문이 없는 점은 "자연인"에 한정하는 규정에서 유추한 것입니다. 개별 등기 절차는 관할 법무국・사법서사에게, 세금은 세무서・세무사에게 확인하시기 바랍니다.