被报道为「外国人登记要申报国籍」的新规，其实日本人全员适用——10月5日起所有权登记需住民票或住民票代码

本文为日文原文的译文。以日文版为准，具体内容依据日本制度与税法。

从2026年10月5日起，申请土地、建筑物所有权登记的人，需要向法务局申报国籍。据报道，此举目的是「掌握外国人取得不动产的实际情况」，但适用对象包括日本人，是所有个人。日本国籍者需提交载有本籍地的住民票副本或住民票代码，外国籍者需提交在留卡或护照复印件［法务省民二第872号通知 2026年9月4日（日文）］。

国籍不会记载在登记簿上。由法务局作为内部信息保管，不会出现在登记事项证明书中。对已经拥有不动产的人没有追溯义务，也没有罚则。但以2027年3月底为期限的继承登记也在适用范围内，因此与今后要办理继承登记的所有人都有关系。

结论：10月5日以后的所有权登记中，所有人都需申报国籍

项目	内容
施行日期	2026年10月5日（修订《不动产登记规则》部分内容的省令・令和8年法务省令第23号。3月31日公布）
适用对象	所有权保存・转移登记中新成为所有权登记名义人的个人，且是该登记的申请人。买卖・赠与・继承均包含在内。法人不适用
国籍差异	日本人与外国人均适用。居住在海外的人也需申报
申报方式	在2024年开始实施的「检索用信息」（姓名・读音・住址・出生日期・邮箱地址）中新增了「国籍等」一项。申请书上有相应栏目
是否公开	不公开。不会记载在登记簿・登记事项证明书中，属于法务局的内部信息
已持有不动产的人	没有追溯义务。可自愿申报
未申报的情况	会被要求补正。若不配合，则按附件材料能确认的范围记录（无法确认时记为「国籍不明」）。没有罚款（过料）等罚则

※截至2026年10月5日。依据法务省通知（民二第872号）及意见征集结果（2026年3月31日公布）制作［e-Gov 意见征集结果（日文）］。

需准备的材料——日本人为载有本籍地的住民票，外国人为在留卡或护照复印件

申报国籍时，需在登记申请中附上证明材料。提交复印件即可，只要注明「与原件无异」，就不需要办理原件返还手续。

申请人	需附上的材料（任选其一）	可省略的情况
日本国籍	载有本籍地的住民票副本／户籍附票副本	在申请书上填写住民票代码即可免于附件（法务局通过住基网确认）
外国籍	载有国籍的住民票副本／在留卡复印件／护照复印件／特别永住者证明书复印件	不可省略。过期护照不可使用
双重国籍	记录所有国籍	—
无国籍	记录为「无国籍」	—

即将办理继承登记的人：以2027年3月31日为期限的继承登记也适用本制度。除了整套户籍材料外，还需增加一份继承人本人载有本籍地的住民票（或住民票代码）。期限与流程详见继承登记的期限为2027年3月31日。
住民票代码只要在申请住民票副本时要求记载即可获得（与My Number不同的11位数字）。委托司法书士办理时，告知该代码可以减少重新办理住民票的次数。
网上申请软件已于10月5日完成改版，但法务局方面的系统改造预计在施行日之后才能完成，此前的处理方式将由法务局另行说明。

国籍作为「检索用信息」的一部分，留在法务局内部，不会出现在第三方可查阅的登记事项证明书中（根据法务省通知制图）

为何此时实施——掌握外国人持有不动产的实际情况，并确认继承登记的准据法

法务省列出了两个目的。一是掌握外国人持有不动产的实际情况。二是，当所有者去世时，继承适用哪国法律（准据法）由国籍决定，若事先掌握国籍信息，就能顺利推进继承登记［通知第1（日文）］。

此项修订已被纳入2026年1月23日政府「外国人接纳・实现有序共生社会相关内阁会议」的综合应对方案，作为在转移登记申请时掌握国籍等信息的省令修订（措施217）。文件还提到，国籍作为「敏感信息」，将研究可访问人员的范围［内阁官房综合应对方案 2026年1月23日（日文）］。
意见征集（2025年12月23日～2026年2月3日）共收到28条意见。对于「这是歧视外国人的修订」的反对意见，法务省回应「日本人也同样适用」；对于「应记载于登记簿」的意见，回应「因属个人信息而不公开」，方案未作修改。
东京司法书士会提出意见，指出国籍不属于登记事项，希望第三方查阅附属材料时看不到国籍信息，并对登记处理延迟表示担忧［东京司法书士会 2026年2月3日（日文）］。
这并非对取得不动产的限制。关于外国人取得土地的规则本身，由2026年3月启动的内阁官房研讨会另行讨论。

目前能掌握的实际数字，还不是「国籍」，而只是「住址是否在境外」。据国土交通省调查，2025年1～6月取得新建公寓的人中，住址在境外的比例在都心6区为7.5%（2024年为3.2%），东京23区为3.5%。一年以内短期买卖中境外居住者所占比例不到3%，未见活跃转卖高价物业的倾向［国土交通省 2025年11月25日（日文）］。森林方面，2025年外国法人等取得714公顷，自2006年以来累计取得11,699公顷［林野厅 2026年9月（日文）］。

外国籍买主需同时办理的4项手续——登记时申报国籍只是其中之一

外国籍人士或居住在海外的人购买日本不动产时，除了这次的国籍申报外，还会同时涉及2024年和2026年开始实施的其他手续。

手续	对象是谁	内容・期限	是否公开
国籍等申报（2026年10月5日起）	申请所有权登记的所有个人	在申请书中填写国籍并附上证明材料	不公开
罗马字姓名并记・国内联系方式（2024年4月1日起）	外国人名义人／居住在海外的名义人	罗马字姓名及其证明。海外居住者需登记日本国内的联系方式［法务省（日文）］	登记事项
外汇法事后报告（2026年4月1日起・不论目的）	非居民（住址在境外，与国籍无关）	取得后20日内，经日本银行向财务大臣报告。本人或亲属用于居住的情形不需要［财务省（日文）］	—
重要土地等调查法的事前申报	在特别注视区域买卖200㎡以上土地等的买卖双方	签约前向内阁府申报。自2026年4月起，还将掌握法人董事・主要股东的国籍［内阁府（日文）］	—

外汇法的报告义务由「是否为非居民」决定，居住在日本的外国人不需要报告。反之，居住在海外的日本人则属于适用对象。
税金不会因国籍而改变。不动产取得税・固定资产税是针对取得・持有课税的，而遗产税・赠与税中国籍和住址所影响的，是「是否连境外财产也要课税」的范围［国税厅 No.4138（日文）］。外国人・非居民的不动产税金详见外国人・非居民的日本不动产税金，遗产税的适用范围详见外国人・海外资产与遗产税。