本文为日文原文的译文。以日文版为准，金额依据日本税法。
公寓的房间数大约10间，或独栋出租房大约5栋时，不动产的出租就被视为"作为事业进行"［国税厅 No.1373］。越过这条线，蓝色申报特别扣除（青色申告特別控除）从最高10万日元变为最高65万日元，付给家人的工资、拆除损失和收不回的房租也都能计入必要经费。另一面是，在东京都要成为个人事业税（個人事業税、税率5%）的对象。扣除多出55万日元，在所得税和住民税上大约值每年16万5,000日元（税率20%的人、本站试算）。不过通达写的是"大约""相当于此的情形""除非有特别的反证"，并不是一条绝对的线。
结论：事业性规模改变的是5点
| 项目 | 非事业性规模 | 事业性规模（大约10间·5栋） |
|---|---|---|
| 蓝色申报特别扣除 | 最高10万日元 | 最高65万日元（令和8年分·电子账簿保存或e-Tax） |
| 付给家人的工资 | 专职从业者工资和专职从业者扣除都不能用 | 能用（在申报表所写金额范围内的适当数额） |
| 拆除·除却的损失 | 以扣除损失前的不动产所得为限 | 全额计入必要经费 |
| 房租的坏账 | 追溯到计入收入的年份重新计算 | 无法收回的当年的必要经费 |
| 个人事业税 | 未达认定标准则不征收 | 作为不动产出租业征收5%（扣除业主扣除290万日元之后） |
出处：国税厅 No.1373（截至令和8年4月1日的法令）／东京都主税局"个人事业税"
分量最重的是第1行。中间3行是出现亏损时的事，平时用不上。只有最后1行是减分项。
通达原文：10间·5栋不是绝对的线
判定的依据是所得税基本通达26-9［国税厅 所基通26-9］。
建筑物的出租是否作为产生不动产所得的事业进行，应按是否以社会通念上足以称为事业的规模进行来判定；但符合下列任一情形，或从租金收入的状况、出租资产的管理状况等来看，可认定存在相当于这些情形的事情时，除非有特别的反证，视为作为事业进行。
（1）出租房间、公寓等，可供出租的独立房间数大约在10间以上。（2）独栋住宅的出租，大约在5栋以上。
正题是"社会通念上是否称得上事业的规模"这一实质判断，10间·5栋只是路标。达不到，若属于"相当于此的情形"也有被认可的余地；达到了，也附着"除非有特别的反证"这个条件。若想以9间争取蓝色申报的65万日元，先备好能说明情况的材料为好。
蓝色申报特别扣除：令和9年分起书面申报降到10万日元
No.1373写明，事业性规模的情况下到令和8年分为止最高55万日元，采用电子账簿保存或e-Tax则为65万日元，"其他情形的扣除额最高10万日元"［国税厅 No.1373］。令和8年度的税制改正把上限提高到令和9年分（2027年分）起75万日元，同时把书面申报降到10万日元。
| 年分 | 书面 | e-Tax或电子账簿保存 | 进一步的优良电子账簿等 |
|---|---|---|---|
| 到令和8年分（2026年分）为止 | 55万日元 | 65万日元 | — |
| 令和9年分（2027年分）以后 | 10万日元 | 65万日元 | 75万日元 |
出处：国税厅"蓝色申报特别扣除的修改"［国税厅］／同"利用电子账簿等保存制度，把数字化再推进一步（令和8年6月）"［国税厅］。均以事业性规模为前提。
75万日元需要提交申报书，但"已经以优良电子账簿适用65万日元的情况下，无需重新提交即可适用75万日元"［国税厅］。详细内容整理在蓝色申报特别扣除75万日元。
用纸质申报的房东，从令和9年分起55万日元变成10万日元。即使有10间房，仅仅因为申报方式就损失45万日元的扣除。请在今年之内切换。
付给家人的工资，以及出现亏损时的处理
蓝色申报专职从业者工资
如果是事业性规模，付给同一生计的配偶或亲属的工资可以计入经费。条件是15岁以上、专门从事该事业，并且是事先提交的申报书所写金额范围内的适当数额［国税厅 No.2070］。专职从业者不能同时作为同一生计配偶或扶养亲属，所以要和配偶扣除放在一起权衡。
房租的坏账
事业性规模的话，只要计入无法收回那一年的必要经费即可。否则要追溯到计入收入的年份重新计算，而这项救济有个陷阱。
这是一个未达事业规模、50万日元应收房租无法收回的事例。国税厅答复称，不动产所得为赤字时，不产生被视为不存在的金额，因此不能提出更正请求［国税厅 答疑事例］。
收不到房租的那一年如果是赤字，白白付出的房租的税款也回不来。事业性规模则可以计入经费。拆除损失也一样，事业性规模可全额计入，否则以当年的不动产所得为限［国税厅 No.1373］。如果在考虑重建，请先确认判定结果。
数法的实务：到哪里算1间
通达里只有"可供出租的独立房间数"和独栋住宅的栋数，没有换算表。
从公开资料能说的
- 要数的是"可以出租"的房间数。若是一间一间持有的区分所有公寓，各算1间是自然的读法
- 停车场的所得区分属于另一条通达。以自己的责任保管他人财物时为事业所得或杂所得，否则为不动产所得［国税厅 所基通27-2］
- 即使不满10间·5栋，也有以"相当于此的情形"被认可的余地
在国税厅找不到依据的
- "停车场5台＝1间"的换算。虽被当作经验标准流传，但通达26-9没有关于停车场的记述，在国税厅的公开资料中找不到依据
- 共有物业在所得税上如何计数（按份额还是按物业整体）。未能确认到明文
- 就所得税对空置房间如何处理的明文
没有依据的论点，请事先咨询税务署或税理士。靠加上停车场凑到10间的搭法，一旦被推翻，蓝色申报的65万日元就变成10万日元。记账和申报的步骤整理在房租收入的确定申报。
另一副面孔：个人事业税用另一套标准
不动产出租业是个人事业税的第1种事业，税率5%。它与所得税的5栋10室是不同的制度、不同的标准。东京都公开了认定标准［东京都主税局 个人事业税］。
| 种类·用途 | 被认定的规模（含空置等） |
|---|---|
| 住宅·独栋 | 栋数在10以上 |
| 住宅·独栋以外（公寓等） | 房间数在10以上 |
| 非住宅·独栋建筑 | 栋数在5以上 |
| 非住宅·独栋以外 | 房间数在10以上 |
| 土地 | 合同件数在10以上（住宅用地出租总面积2,000㎡以上亦可） |
| 未达上述标准时的综合判定 | 出租用建筑物的总建筑面积600㎡以上，且租金收入每年1,000万日元以上等 |
| 停车场（受托保管·建筑物或机械式） | 可停车位在1台以上 |
| 停车场（上述以外） | 可停车位在10台以上 |
出处：东京都主税局"个人事业税"8 不动产出租业与停车场业的认定标准。标准由各都道府县各自制定。
容易漏看的有3点。机械式·受托保管型的停车场，1台也算事业。有2间以上独立分隔房间的建筑物，即使整栋出租也按房间数认定。还有，共有物业不论份额按整体认定，税额按份额分摊，所以夫妻各持一半的10间公寓，两个人都是对象［东京都主税局］。
税额的算法是把蓝色申报特别扣除加回所得，再减去业主扣除290万日元，乘以5%。缴纳期原则上是8月和11月。整体机制在个人事业税中解说。
试算：变成10间后实际到手差多少
| 非事业性规模 | 事业性规模（10间·e-Tax） | |
|---|---|---|
| 蓝色申报特别扣除 | 10万日元 | 65万日元 |
| 所得税·住民税的减少 | — | 16万5,000日元（55万日元×30%） |
| 个人事业税 | 0日元 | 10万5,000日元（（500万日元−290万日元）×5%） |
| 差额 | — | 约减税6万日元 |
※本站的试算，并非国税厅·东京都给出的计算示例。不含复兴特别所得税、把事业税计入次年必要经费的效果，以及对国民健康保险费的影响。
蓝色申报65万日元的效果很大，但其中约6成会由个人事业税收回去，这才是实情。所得若在业主扣除290万日元之内，事业税为零，到那个水平为止明显有利。所得越高，越要开始考虑法人化。判断材料整理在不动产投资的税金。
现在就能做的事
- 重新数一下现在有几间·几栋。要数的是"可以出租的房间数"。请按用途列出来。
- 个人事业税的标准另外数。有停车场或土地出租时结果会变。机械式·受托保管型从1台起就是对象。
- 把申报切换成电子。令和9年分起书面的上限是10万日元。仅此一项每年就动用45万日元的扣除。
- 在临界线上就事先确认。8〜9间或加上停车场的搭法，依赖的是没有公开的部分。请向税务署或税理士确认。
常见问题
区分所有公寓9间加上停车场5台，就算10间吗？
没有找到国税厅认可这种换算的公开资料。通达26-9没有关于停车场的记述，只是作为实务上的经验标准在流传。如果要以蓝色申报65万日元为前提，请事先向税务署或税理士确认。另外在东京都的个人事业税中，停车场若为受托保管型·机械式则1台以上，其他情形则以10台以上为标准。
只有9间也可能被认定为事业性规模吗？
有可能。通达规定按社会通念上足以称为事业的规模来判定，10间·5栋只是路标。若从租金收入和管理状况看可认定存在相当于此的情形，就作为事业处理。反过来，即使有10间，也附有除非有特别的反证这一条件。
夫妻各持一半的10间公寓，两个人都是事业性规模吗？
在东京都的个人事业税中明确写着，共有物业不论份额按整体认定，税额按份额分摊。另一方面，所得税的判定中如何处理共有，未能确认到国税厅的明文。所得税上的处理请向税务署或税理士确认。
不是事业性规模时，收不到房租能得到救济吗？
可以追溯重新计算，但有限度。国税厅的答疑事例答复称，不动产所得为赤字时不产生被视为不存在的金额，因此不能提出更正请求。若是事业性规模，同样的情况就是无法收回那一年的必要经费。
参考链接（出处）
- 国税厅 No.1373 作为事业的不动产出租与其他不动产出租的区分——10间·5栋的标准与改变的5点
- 国税厅 所得税基本通达 26-9·27-2——判定的原文与停车场的区分
- 国税厅 答疑事例 未达事业规模的不动产出租中应收房租无法收回的情形——赤字的年份得不到救济
- 国税厅 No.2070 蓝色申报制度——专职从业者工资的条件
- 国税厅 蓝色申报特别扣除的修改——令和9年分以后书面为10万日元
- 国税厅 利用电子账簿等保存制度，把数字化再推进一步（令和8年6月）——75万日元与申报书
- 东京都主税局 个人事业税——认定标准、税率5%、业主扣除290万日元
※试算是本站套用上述标准得出的。个别判断请向税务署·税理士确认。
