税额抵扣的机制
整理与所得扣除的区别，以及为何节税效果更大。
基础各住宅类别的上限额
认定住宅、节能住宅、既有住宅的借款限额一览。
重要节税模拟
按贷款余额计算年度抵扣额与13年累计。
比较首年度：确定申报的步骤
入住次年2〜3月所需的材料与申报流程。
步骤第2年起：年末调整
上班族通过年末调整即可完成。讲解证明书的用法。
年末调整「税额抵扣」的机制
住房贷款税额抵扣属于税额抵扣。与iDeCo或人寿保险费扣除这类「所得扣除」不同，它是从计算后的税额本身直接扣减，因此节税效果确切而显著。
税率低时效果较小
无论税率高低都减同样金额
抵扣期间：新建、收购再售为13年，既有住宅（二手住宅）为10年
所得税无法扣完的部分也可从居民税中抵扣（上限136,500日元/年）
所得条件：合计所得金额 2,000万日元以下［国税厅 No.1213］
过去的抵扣率1%，在超低利率时代低于贷款利率，「越贷款越划算」的倒挂状态受到质疑。2022年的改正中下调至0.7%，同时抵扣期间从10年延长至13年（新建的情况）。
各住宅类别的借款限额
抵扣的上限额因住宅的种类、节能性能、入住时期而异。令和6〜7年（2024〜2025年）入住的主要区分如下。
新建住宅、收购再售（抵扣期间13年）
认定低碳住宅
节能住宅
合规住宅
（一般住宅）
既有住宅（二手住宅）（抵扣期间10年）
| 住宅的种类 | 借款限额 | 最大抵扣累计（10年） |
|---|---|---|
| 认定长期优良、认定低碳住宅 | 3,000万日元 | 约210万日元 |
| ZEH水准、节能标准合规住宅 | 2,000万日元 | 约140万日元 |
| 其他住宅（一般住宅） | 2,000万日元 | 约140万日元 |
※ 最大抵扣累计是「借款限额 × 0.7% × 抵扣年数」的上限值。实际余额低于限额时，适用余额×0.7%。
令和6年（2024年）1月以后入住的新建「其他住宅」（不符合节能标准的住宅），借款限额为0日元，无法享受住房贷款税额抵扣。购买或建造新建住宅时，务必确认是否有节能标准合规证明书［国土交通省］。
节税模拟
每年从税额中扣减贷款余额的0.7%。由于余额每年减少，因此首年度的抵扣额最大。
按年末余额划分的年度抵扣额参考
| 年末贷款余额 | 年度抵扣额（×0.7%） | 13年累计（参考） | 适用住宅示例 |
|---|---|---|---|
| 2,000万日元 | 140,000日元 | 约168万日元 | 节能标准合规、既有住宅 |
| 3,000万日元 | 210,000日元 | 约252万日元 | 节能标准合规住宅 |
| 3,500万日元 | 245,000日元 | 约294万日元 | ZEH水准节能住宅 |
| 4,000万日元 | 280,000日元 | 约336万日元 | 认定住宅（在上限4,500万日元内） |
| 4,500万日元（上限） | 315,000日元 | 约378万日元 | 认定长期优良、认定低碳住宅 |
※ 由于余额每年因还款而减少，实际累计将少于上述数值。上述为简易计算的参考值。
所得税较少时也可从居民税中抵扣
当年度抵扣额超过所得税额时，无法扣完的部分将从居民税的所得割中额外抵扣最多136,500日元/年。所得较低、所得税较少的人，也可以连同居民税一起用足抵扣。
首年度：确定申报的步骤
只有取得住宅后的第一年，即使是上班族也必须进行确定申报。在入住次年的2月16日〜3月15日，到税务署或通过e-Tax申报。
・住房贷款的年末余额证明书（由金融机构出具）
・登记事项证明书（在法务局领取）
・居民票的副本（市区町村窗口）
・买卖合同或建筑工程承包合同的复印件
・可确认住宅建筑面积的材料（重要事项说明书等）
・节能标准合规证明书或认定通知书（仅限相应住宅）
第2年起：年末调整的步骤（上班族）
第2年起，可通过公司的年末调整申报住房贷款税额抵扣。每年只需向公司提交2份材料即可完成手续。
每年的手续（第2年〜）
| 材料 | 获取处 | 时期 |
|---|---|---|
| 住房贷款抵扣证明书 | 首年度确定申报后由税务署一并发放的证明书（每年使用1张） | 手头保管的证明书 |
| 住房贷款的年末余额证明书 | 由办理贷款的金融机构（银行、住宅金融支援机构等）邮寄 | 10〜11月左右寄达 |
只需转记证明书上记载的「住房贷款余额」即可。抵扣额的计算由公司（或税务署）进行。
※ 若从多家金融机构借款，需将所有余额证明书合计后填写。
若遗失税务署一并发放的抵扣证明书，可在就近的税务署申请补发。提交「住房借款等特别抵扣证明书的交付申请书」。由于需要一定时间，请在年末调整截止前尽早办理。
自营业者、需确定申报的上班族每年都需申报
个体经营者、自由职业者第2年起也需每年通过确定申报申报住房贷款税额抵扣。有副业收入的上班族，或进行故乡纳税确定申报的上班族，也可不通过年末调整，而是在确定申报中一并申报（这样手续一次即可完成）。
注意事项
常见问题
抵扣率和期间是多少？
抵扣额为年末贷款余额（至借款限额为止）×0.7%，抵扣期间为新建等13年、二手10年。所得税无法扣完的部分也会从居民税中部分抵扣（条件为合计所得2,000万日元以下）。
育儿家庭有优待吗？
有19岁以下抚养对象，或夫妻一方未满40岁的「育儿家庭、年轻夫妻家庭」，新建的借款限额会有上调。由于内容逐年变动，请到国土交通省确认最新情况。
首年度与第2年起的手续不同吗？
首年度需要确定申报。上班族第2年起，只需向工作单位提交「年末调整用的住房借款等特别抵扣证明书」和「年末余额证明书」，即可通过年末调整完成。
可以与故乡纳税并用吗？
可以并用，但若住房贷款税额抵扣使居民税的所得割下降，故乡纳税的上限额有时也会下降。由于首年度需确定申报，无法使用一站式特例。
参考出处、官方信息
本文根据以下官方信息撰写。制度有时会修订。最新信息请在各官方网站确认。
- 国税厅 税务解答 No.1213 新建住宅或取得新建住宅的情况（住房借款等特别抵扣）（日文）
- 国土交通省 关于住房贷款减税制度（日文）
- 国税厅 确定申报表等制作专区（日文）
- 财务省 租税特别措置法概要（日文）
※ 本文内容以提供信息为目的，并非税务、法务建议。借款限额、育儿家庭的上调等逐年变动。个别判断请咨询税务署、税理士。