税额抵扣的机制
整理与所得扣除的区别，以及为何节税效果大。
基础各住宅类别的上限额
2026年起入住的新建・二手住宅借款限额，以及与2025年以前的区别。
重要节税模拟
按贷款余额计算年度抵扣额与13年的上限。
比较首年度：确定申报的步骤
入住次年2〜3月所需材料与申报流程。
步骤第2年起：年末调整
上班族通过年末调整即可完成。解说证明书的用法。
年末调整「税额抵扣」的机制
住房贷款税额抵扣属于税额抵扣。它与iDeCo、人寿保险费扣除等「所得扣除」不同，是从计算出的税额本身直接扣减，因此节税效果确实且大。
税率越低效果越小
与税率无关，减少同等金额
对象：2022年1月1日〜2030年（令和12年）12月31日之间入住者（令和8年度改革延长5年）
抵扣期间：新建・收购再售为13年。二手住宅为10年，但2026年起入住的节能性能高的二手住宅延长为13年
所得税抵扣不完的部分从次年度居民税中抵扣（应税总所得金额等的5%，最高97,500日元/年）
所得要件：合计所得金额 2,000万日元以下［国税厅 No.1211-1］
以前1%的抵扣率在超低利率时代高于贷款利率，出现「贷款越多越划算」的倒挂现象而受到质疑。2022年的改正将其下调至0.7%，同时抵扣期间由10年延长至13年（新建住宅的情况）。
各住宅类别的借款限额
抵扣上限因住宅种类、节能性能、入住年份与家庭情况而异。令和8年度税制改革变更了以下4点［国土交通省］。
① 入住期限延长5年至2030年12月31日。
② 节能性能高的二手住宅提高借款限额，抵扣期间改为13年。育儿家庭・年轻夫妇家庭的加算也扩大到二手住宅。
③ 建筑面积要件放宽为新建・二手均40㎡以上（合计所得超过1,000万日元者及使用育儿家庭加算者为50㎡以上）。
④ 仅符合节能标准的新建住宅，2026・2027年入住的限额降为2,000万日元，2028年以后取得建筑确认的不再适用。
新建住宅（2026〜2030年入住・抵扣期间13年）
「育儿家庭」指有未满19岁抚养亲属者，或本人或配偶未满40岁的夫妇（国税厅用语为「特例对象个人」，以入住当年12月31日的状况判定）。
认定低碳住宅
节能住宅
的住宅
（一般住宅）
新建：与2025年以前入住的比较
| 住宅种类 | 2024・2025年入住 | 2026〜2030年入住 |
|---|---|---|
| 认定长期优良・认定低碳住宅 | 4,500万日元（育儿家庭5,000万日元） | 4,500万日元（育儿家庭5,000万日元） |
| ZEH水准节能住宅 | 3,500万日元（育儿家庭4,500万日元） | 3,500万日元（育儿家庭4,500万日元） |
| 符合节能标准的住宅 | 3,000万日元（育儿家庭4,000万日元） | 2026・2027年：2,000万日元（育儿家庭3,000万日元） 2028年以后：原则0日元 |
| 其他住宅 | 原则0日元 | 原则0日元 |
※ 符合节能标准的住宅即使在2028年以后入住，若于2027年12月31日前取得建筑确认或于2028年6月30日前建成，可按限额2,000万日元享受10年抵扣。
※ 其他住宅中，于2023年12月31日前取得建筑确认或于2024年6月30日前建成的，也可按限额2,000万日元享受10年抵扣［国税厅 No.1211-1］。
※ 收购再售住宅（不动产公司翻修后出售的二手房）中，认定住宅・ZEH水准的限额与新建相同；符合节能标准的住宅2026〜2030年入住为2,000万日元（育儿家庭3,000万日元）・13年，其他住宅为2,000万日元・10年［国税厅 No.1211-2］。
二手住宅（既有住宅）
| 住宅种类 | 2025年以前入住（10年） | 2026〜2030年入住 | 抵扣期间（2026年起） |
|---|---|---|---|
| 认定长期优良・认定低碳住宅 | 3,000万日元 | 3,500万日元（育儿家庭4,500万日元） | 13年 |
| ZEH水准节能住宅 | 3,000万日元 | 3,500万日元（育儿家庭4,500万日元） | 13年 |
| 符合节能标准的住宅 | 3,000万日元 | 2,000万日元（育儿家庭3,000万日元） | 13年 |
| 其他住宅（一般住宅） | 2,000万日元 | 2,000万日元 | 10年 |
※ 年度抵扣上限为「借款限额×0.7%」。二手认定・ZEH水准为24.5万日元（育儿家庭31.5万日元），符合节能标准为14万日元（育儿家庭21万日元），其他为14万日元［国税厅 No.1211-3］。
※ 2026年以后入住建筑面积40㎡以上未满50㎡的住宅，不能使用育儿家庭加算。
2024年1月以后入住的新建「其他住宅」（不符合节能标准的住宅）借款限额为0日元，无法享受抵扣。2028年起，2028年以后取得建筑确认的符合节能标准住宅也不再适用。2028年以后入住、位于土砂灾害特别警戒区域等「灾害红区」的新建住宅同样不适用（重建・二手・翻修仍适用）。购买或建造新房时，请务必确认节能性能证明书与地点［国土交通省］。
节税模拟
每年从税额中扣减贷款余额的0.7%。由于余额每年减少，首年度的抵扣额最大。
按年末余额划分的年度抵扣额参考
| 年末贷款余额 | 年度抵扣额（×0.7%） | 13年的上限 | 上限为此金额的住宅例（2026年起入住） |
|---|---|---|---|
| 2,000万日元 | 140,000日元 | 182万日元 | 新建符合节能标准住宅（2026・2027年）・二手符合节能标准住宅 |
| 3,000万日元 | 210,000日元 | 273万日元 | 上述两种情况的育儿家庭 |
| 3,500万日元 | 245,000日元 | 318.5万日元 | 新建ZEH水准・二手认定住宅／ZEH水准 |
| 4,500万日元 | 315,000日元 | 409.5万日元 | 新建认定住宅・新建ZEH水准的育儿家庭・二手认定住宅／ZEH水准的育儿家庭 |
| 5,000万日元（上限） | 350,000日元 | 455万日元 | 新建认定住宅的育儿家庭 |
※ 余额每年因还款而减少，余额低于限额的年份起，实际抵扣额会少于上限。以上为简易计算的参考。
所得税较少时也可从居民税中抵扣
年度抵扣额超过所得税额时，抵扣不完的部分从次年度的居民税中抵扣。上限为所得税应税总所得金额等的5%，最高97,500日元/年（2022年以后入住）。只要办理了所得税手续，无需向市区町村另行申报［总务省］。
首年度：确定申报的步骤
仅在取得住宅后的第一年，即使是上班族也必须进行确定申报。在入住次年的2月16日〜3月15日通过税务署或e-Tax申报（仅为退税的申报可从次年1月1日起提交）。
・住房贷款年末余额证明书（由金融机构提供）※若金融机构采用调书方式则不需要，改为向金融机构提交「住房贷款抵扣适用申请书」
・登记事项证明书（确认建筑面积与取得日期）
・买卖合同或建筑工程承包合同的复印件
・节能性能证明书或认定通知书（仅限认定住宅等）
・如领取了补助金，可证明其金额的材料
第2年起：年末调整的步骤（上班族）
第2年起，可通过公司的年末调整申报住房贷款税额抵扣。只需向公司提交材料即可完成手续。
每年的手续（第2年〜）
| 材料 | 获取途径 | 时间 |
|---|---|---|
| 年末调整用住房借款等特别抵扣证明书（兼申报书） | 税务署寄来的（使用当年的1张） | 手头保管的 |
| 住房贷款年末余额证明书 | 由办理贷款的金融机构邮寄。若向采用调书方式的金融机构借款则不需要 | 11月下旬左右寄到 |
转记余额证明书或抵扣证明书上记载的年末余额。未记载余额的年份，请根据还款计划表确认年末余额后填写。
※ 向多家金融机构借款时，合计全部余额后填写。
调书方式下的填写方法，以及未记载余额的年份如何确认，已在住房贷款抵扣第2年的年末调整中按步骤整理。
遗失税务署寄来的抵扣证明书时，可向所辖税务署提交「年末调整用（特定增改建等）住房借款等特别抵扣相关材料交付申请书」申请补发（也可通过e-Tax）。需要一定时间，请在年末调整截止前尽早办理。
自营业者、需确定申报的上班族每年都需申报
个体经营者・自由职业者在第2年起每年也需通过确定申报申请住房贷款税额抵扣。有副业收入的上班族或为故乡纳税进行确定申报的上班族，也可以不通过年末调整而在确定申报中一并申报（手续只需一次）。
注意事项
常见问题
令和8年度改革有什么变化？
入住期限延长5年至2030年12月31日。节能性能高的二手住宅提高了借款限额，抵扣期间改为13年，并可享受育儿家庭加算。建筑面积要件放宽为新建・二手均40㎡以上（合计所得1,000万日元以下时）。
抵扣率和期间是多少？
抵扣额为年末贷款余额（以借款限额为限）×0.7%。抵扣期间新建等为13年，二手为10年，2026年起入住的节能性能高的二手住宅为13年。所得税抵扣不完的部分从次年度居民税中抵扣，上限为应税总所得金额等的5%・最高97,500日元。要件为合计所得2,000万日元以下。
育儿家庭有优惠吗？
有未满19岁抚养亲属，或夫妇任一方未满40岁的家庭，借款限额会加算。2026年起入住：新建认定住宅5,000万日元・ZEH水准4,500万日元・符合节能标准3,000万日元；二手认定住宅・ZEH水准4,500万日元・符合节能标准3,000万日元。40㎡以上未满50㎡的住宅不能使用加算。
首年度和第2年起的手续不同吗？
首年度需要确定申报。上班族第2年起，将税务署寄来的抵扣证明书（兼申报书）交给公司即可通过年末调整完成。向采用调书方式的金融机构借款者，无需附上年末余额证明书。
可以与故乡纳税并用吗？
可以。决定故乡纳税上限的「居民税所得割的2成」是按扣除住房贷款抵扣前的所得割计算的，因此上限不会下降。但首年度等进行确定申报的年份不能使用一站式特例，需在申报书中一并填写捐赠扣除（并用的试算）。
参考出处、官方信息
本文依据以下官方信息撰写。制度可能修订，最新信息请在各官方网站确认。
- 国土交通省 住房贷款减税（令和8年度税制改革・2026年6月更新）（日文）
- 国税厅 Tax Answer No.1211-1 新建住宅等于2022年以后入住的情况（截至2026年4月1日的法令）（日文）
- 国税厅 Tax Answer No.1211-2 收购再售住宅于2022年以后入住的情况（日文）
- 国税厅 Tax Answer No.1211-3 二手住宅于2022年以后入住的情况（日文）
- 国税厅 住房贷款抵扣适用手续（调书方式）Q&A（日文）
- 总务省 个人居民税的住房借款等特别税额抵扣（日文）
- 财务省 令和8年度税制改革大纲（日文）
- 国税厅 确定申报书等制作专区（日文）
※ 本文内容仅供参考，并非税务・法律建议。借款限额・育儿家庭加算等因入住年份而异。个别判断请咨询税务署或税理士。
