据日本经济新闻10月31日报道，总务省已着手研究，对在日本国内出租公寓或停车场的海外居住者也征收个人事业税，目标是写入2027年度（令和9年度）税制改革大纲。目前，对于在日本国内没有事务所或住所的人，都道府县无法课税。［日本经济新闻 2026年10月31日］
是否属于对象，取决于住所而非国籍，被派驻海外的日本人也包括在内。只有规模达到公寓10间、停车场10个车位等标准的房东才需缴纳。税额为所得减去290万日元后余额的5%。若沿用现行标准，只出租自家1套公寓的海外派驻人员不属于对象。
海外居住的房东目前缴纳的税和不缴纳的税
即使规模相同、收取的租金相同，住在日本国内的房东和住在海外的房东，需要缴纳的税种数量也不同。
| 税种 | 住在日本国内的房东 | 住在海外的房东 |
|---|---|---|
| 所得税（租金所得） | 通过确定申告缴纳 | 通过确定申告缴纳（经由纳税管理人）。有时由承租人从租金中扣除20.42%代为缴纳 |
| 固定资产税・都市计划税 | 缴纳 | 缴纳（由房产所在的市町村课税） |
| 住民税（所得割） | 缴纳（1月1日的住所地） | 不征收（在日本国内没有住所） |
| 个人事业税 | 达到一定规模则缴纳 | 不征收 → 本次研究的对象 |
个人事业税是由经营事业的事务所或事业所所在的都道府县征收的税。总务省的通知规定，对于在日本国内没有主要事务所的个人，仅限其在日本国内拥有分店等「常设机构」时才能课税。不设事务所经营的事业，以住所或居所视为事务所，但海外居住者在日本国内也没有这样的住所。［总务省「关于地方税法施行的处理（道府县税相关）」第3章 第3节 1之4］
调查中让人意外的是，所得税方面早已有承租人从租金中扣除20.42%并上缴国家的机制。对象是法人或经营者承租的情况，个人为自己或亲属居住而承租时不扣除。［国税厅 No.2880］所得税是不易漏征的形式，而地方税中的住民税和个人事业税却一直不征收，两者存在差距。
人们常认为「外国人业主税负较轻」，但造成差距的原因是住所而非国籍。被派驻海外期间出租日本国内公寓的日本人，待遇也相同。所得税的申报方法整理在外国人・非居住者的日本不动产税金中。
从公寓10间・停车场10个车位起成为对象
并非所有不动产出租都需缴纳个人事业税，只有达到都道府县认定为「不动产出租业」「停车场业」的规模时才征收。总务省通知所示的标准如下。
- 公寓・出租房间等：10间以上
- 独栋出租房屋：10栋以上
- 停车场（无屋顶或建筑物的露天停车场）：10个车位以上。建筑物形式的停车场不论车位数均为对象
各都道府县在此基础上另有独自标准。例如大阪府将仓库等独立房屋定为5栋、土地出租定为合同10件；即使房间数不足，出租面积600平方米以上且租金收入1,000万日元以上也属于对象。空置房间也计入数量。［大阪府 认定标准］
这与所得税的「5栋10间」是不同的标准，独栋房屋的参考标准为所得税5栋、个人事业税10栋。区别整理在不动产所得的事业规模（5栋10间）中。
税额试算：10间・所得500万日元则每年10万5,000日元
个人事业税的计算方法是：从上一年的不动产所得中减去事业主扣除290万日元，余额乘以标准税率5%。所得是扣除蓝色申告特别扣除之前的金额。［东京都主税局 个人事业税］
| 出租的房产 | 不动产所得 | 个人事业税（每年） |
|---|---|---|
| 派驻海外期间出租自家公寓1套 | 120万日元 | 0日元（不属于不动产出租业） |
| 露天停车场20个车位 | 300万日元 | 5,000日元 |
| 公寓1栋10间 | 500万日元 | 10万5,000日元 |
| 公寓2栋20间 | 1,000万日元 | 35万5,000日元 |
※按（不动产所得−290万日元）×5%计算。开业当年等不满1年的情况，290万日元按月折算。已缴纳的个人事业税，可在缴纳当年的所得税中计入必要经费。
拥有10间公寓的日本国内房东，目前也缴纳同样的10万5,000日元。正在研究的并不是新设税种，而是把仅因住所在海外而被排除在外的人，纳入与国内房东相同的计算。个人事业税的计算方法和不征收的行业，详见什么是个人事业税。
何时开始缴纳：12月的大纲决定，最早约2028年8月缴纳
- 2026年12月：执政党汇总2027年度税制改革大纲。首先决定是否写入其中
- 2027年春：如写入大纲，地方税法修正案将提交国会
- 适用：个人事业税对上一年的所得征收，缴纳期为8月和11月。如从2027年的所得开始适用，首次缴纳约在2028年8月
在报道阶段，由哪个都道府县课税（是否为房产所在地）、申报和缴纳是否由纳税管理人负责，目前尚不清楚。外国法人在日本国内没有常设机构时同样不征收法人事业税，但本次报道针对的是个人房东。大纲公布后，本文将追加说明。
从海外出租日本国内房产的人，现在应确认的事项
- 清点房间数和车位数：包括空置在内，是否达到公寓10间・停车场10个车位等标准。若未达到，沿用现行标准则不属于对象
- 是否已提交所得税确定申告：个人事业税由都道府县根据所得税申报计算。即使住在海外，租金所得也需经由纳税管理人申报［国税厅 No.1926］
- 不动产所得是否超过290万日元：按扣除蓝色申告特别扣除之前的金额判断
总结
- 总务省正研究对海外居住的房东也征收个人事业税，目标是反映在2027年度税制改革大纲中（日本经济新闻）
- 目前对在日本国内没有事务所或住所的人无法课税，也不征收住民税（所得割）。所得税照常缴纳
- 是否属于对象取决于住所而非国籍，也包括派驻海外的日本人
- 从公寓10间・停车场10个车位等规模起征收，税额为（所得−290万日元）×5%。10间・所得500万日元则每年10万5,000日元
- 大纲在12月。如从2027年的所得开始适用，首次缴纳约在2028年8月
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参考链接（出处）
- 日本经济新闻「海外居住者的日本国内不动产，对出租业所得课税 为确保公平总务省研究」（2026年10月31日）
- 总务省「关于地方税法施行的处理（道府县税相关）」（东京都主税局刊载）
- e-Gov法令检索「地方税法」第24条・第72条之2・第72条之49之11〜第72条之51
- 东京都主税局「个人事业税」
- 大阪府「个人事业税中不动产出租业・停车场业的认定标准」
- 国税厅 No.1926「海外工作期间有不动产所得等的情况」
- 国税厅 No.2880「向非居住者等支付不动产租金时」
本文是基于2026年11月1日时的报道和现行法令的一般性信息。报道内容处于研究阶段，对象、时间和课税方法将由税制改革大纲决定。本文并不针对特定国籍或个人。个别判断请向都道府县税务事务所、税务署或税理士确认。