本文为日文原文的译文。以日文版为准，金额依据日本税法。
从父母或祖父母处获得购房资金时，有一项特例：节能等住宅最高1,000万日元、其他住宅最高500万日元免征赠与税。该特例预计在2026年（令和8年）12月31日之前的赠与结束，是否延长要到年底的税制改正大纲才能知道。即使在年内接受赠与，若未在次年3月15日之前取得房屋并开始居住，也不能免税。要在什么时候之前办完哪些事才来得及，本文依据国税厅的资料倒推整理。
结论：年内完成「赠与」，次年3月15日之前完成「取得与居住」
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 免税金额 | 节能等住宅 1,000万日元／其他 500万日元（每位受赠人的累计额） |
| 赠与的期限 | 在2026年12月31日之前接受赠与（制度期间为令和6年1月1日至令和8年12月31日） |
| 资金用途 | 用于自己居住房屋的新建、取得或改建。必须全额用于该用途 |
| 取得与居住的期限 | 在接受赠与之年的次年3月15日之前取得，并于同日之前居住（最迟须在次年12月31日之前居住） |
| 受赠人 | 在接受赠与之年的1月1日已满18周岁的子女、孙子女等直系卑属。该年度合计所得在2,000万日元以下（建筑面积40至不满50㎡时为1,000万日元以下） |
| 房屋要件 | 建筑面积40㎡以上240㎡以下，其中二分之一以上供本人居住使用。二手房须为昭和57年（1982年）以后建造或符合抗震标准 |
| 手续 | 在次年2月1日至3月15日提交赠与税申报表（即使税额为零，申报也是适用要件） |
出处：国税厅 No.4508「从直系尊属获得住宅取得等资金赠与时的免税」［国税厅 No.4508］
该特例可与110万日元的基础扣除并用。节能等住宅最高1,110万日元、其他住宅最高610万日元，可在当年一并免税领取。
判断年内是否来得及的倒推日历
要件由「赠与」「取得」「居住」三个日期决定。顺序与期限如下图所示。
| 目前的状况 | 是否赶得上2026年的特例 |
|---|---|
| 已签约现房住宅或公寓，或年内可以签约 | 赶得上。年内接受赠与，并在3月15日之前完成交房与入住 |
| 订制住宅，3月15日之前无法竣工 | 新建住宅只要已上梁、有了屋顶即视为「取得」（未竣工也可）。入住须不迟延，最迟在12月31日之前 |
| 公寓要到2027年4月以后才竣工 | 分售公寓未交房即不构成取得。2026年的赠与无法免税 |
| 希望在2027年接受赠与 | 若制度延长则可行。是否延长将由2026年12月中旬的税制改正大纲决定。若以不延长为前提，应在年内接受赠与 |
订制住宅「已上梁即为取得」与公寓「必须交房」的区别，源自国税厅作为免税要件所示的取得概念。处于临界情形的人，请在签约前向税务署或税理士确认。
1,000万日元还是500万日元，取决于是否为「节能等住宅」
免税额度因房屋性能而相差一倍。节能等住宅是指符合节能性能、抗震性能、无障碍性能中任一标准的房屋，2024年以后新建房屋的节能标准为「隔热等性能等级5以上且一次能源消耗量等级6以上」［国税厅 No.4508］。证明需要住宅性能证明书或建设住宅性能评价书的复印件，签约时向卖方与施工公司确认「能否出具用于赠与免税的证明书」较为稳妥。
从父亲处获得1,200万日元购买节能等住宅的情形（2026年内的赠与）
免税特例：1,000万日元
基础扣除：110万日元
应税赠与：1,200万日元 − 1,110万日元 ＝ 90万日元 → 赠与税为90万日元 × 10% ＝ 9万日元（适用于18周岁以上子女的特例税率）
若并非节能等住宅：1,200万日元 − 610万日元 ＝ 590万日元 → 赠与税为88万日元（590万日元 × 20% − 30万日元）。有无性能证明会使税额相差约80万日元。
赠与税的税率与110万日元的基础扣除，请参阅赠与税的免税额度。
超过1,000万日元的资金可叠加「继承时精算课税」
若要领取超过免税额度的金额，可以组合使用继承时精算课税（累计2,500万日元以内在赠与时免税，于继承时精算）。在住宅取得等资金的赠与中，即使赠与人未满60周岁也可以选择继承时精算课税，这是一项特例［国税厅 No.4503］。自2024年起，继承时精算课税也设有每年110万日元的基础扣除，这110万日元不计入继承财产。
叠加继承时精算课税的好处
- 即使一次性领取超过1,000万日元的大额资金也不缴赠与税（2,500万日元以内）
- 免税特例的1,000万日元部分不计入继承财产
注意事项
- 一旦选择，来自该赠与人的赠与再也无法回到历年课税（110万日元）
- 超过2,500万日元的部分一律课20%的赠与税，并于继承时精算
- 选择时需要办理赠与税申报并提交选择申报书
在遗产落入继承税基础扣除（3,000万日元＋600万日元×法定继承人数）范围内的家庭，通过继承时精算课税提早转移资金，通常也不会产生继承税。继承的整体情况请参阅继承税的基础扣除与节税对策。
免税被取消的典型情形
- 没有办理赠与税申报——即使税额为零，也必须在次年3月15日之前申报。未申报则无法适用特例，须缴纳普通的赠与税。
- 把收到的钱用于偿还房贷——特例的对象是用于「取得对价」的资金，偿还已经借入的贷款不属于对象。
- 父母只买了土地后交给子女——要件是现金的赠与，不动产本身的赠与不属于对象。
- 来自配偶父母的赠与——仅限来自直系尊属的赠与，因此来自配偶父母的赠与不能免税。若夫妻各自从自己的父母处获得并登记为共有名义，则各自都能使用额度。
- 未在次年12月31日之前居住——即使3月15日来不及入住仍可申报，但若在当年12月31日之前仍未居住，就需要提交更正申报。
- 所得超过2,000万日元——以接受赠与之年的合计所得判定。因退职金或股票转让收益而超过的年份要特别注意。
2027年以后会怎样
该特例过去一直以两年为单位反复延长，但2026年末是现行的期限。国土交通省的令和9年度税制改正要望对该免税措置只写了“进行必要的研究，并采取所需的措施”，要望书中并未写明是否延长以及免税额度的金额。是否采纳及具体内容将由2026年12月中旬的执政党税制改正大纲决定。过去每次延长都伴随免税额度的缩减，因此现在能用到1,000万日元额度的人，在年内接受赠与最为稳妥。要望的整体内容在令和9年度税制改正要望对家庭的影响中持续跟踪。
今天要做的事
- 向卖方确认拟签约的房屋能否在3月15日之前交房并入住。公寓以交房为准，订制住宅以上梁为准。
- 确认能否出具节能等住宅的证明书。若无法出具，就按500万日元的免税额度来规划。
- 赠与在年内以汇款方式收取，并保留存折记录。把次年2月1日至3月15日的赠与税申报列入计划。
常见问题
2026年12月接受赠与，房屋交房是在2027年4月。能免税吗？
若是分售公寓或现房，由于要件是在次年3月15日之前交房（取得），所以不能免税。订制住宅若在3月15日之前已上梁，则满足取得要件，即使入住推迟，也可以以不迟延居住的预期进行申报。答案因房屋种类而异，请在签约前向税务署或税理士确认。
赠与税为零的话就不需要申报吗？
需要。该特例以提交赠与税申报表并附上必要文件为要件，没有申报就不能适用特例，须缴纳普通的赠与税。期限是接受赠与之年的次年2月1日至3月15日。
夫妻可以分别从各自的父母处获得资金吗？
可以。特例的额度按受赠人计算，丈夫从丈夫的父母处、妻子从妻子的父母处获得，各自都能使用免税额度。不过，若不按出资比例把房屋登记为共有，可能会被视为夫妻之间的赠与。
2027年还会有同样的特例吗？
现行制度的对象是2026年12月31日之前的赠与，2027年以后是否延长尚未确定。延长与否将在2026年12月中旬的税制改正大纲中判断。即使延长，免税额度也可能被缩减，因此若能在年内接受赠与，先收下较为稳妥。
参考链接（出处）
本文根据以下资料撰写。制度会有修订，赠与前请确认最新内容。
※本文为一般性信息提供，并非税务建议。取得时期的判定与证明书的要件会因个别情况而不同。请在签约前向税务署・税理士确认。
