이 글은 일본어 원문의 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 금액은 일본 세법에 따릅니다.
아파트(공동주택)의 방 수가 대략 10실, 또는 단독 임대주택이 대략 5동이면 부동산 임대는 "사업으로서 행해지고 있다"고 취급됩니다［국세청 No.1373］. 이 선을 넘으면 청색신고 특별공제(青色申告特別控除)가 최고 10만 엔에서 최고 65만 엔이 되고, 가족에게 준 급여나 철거 손실·임대료 대손도 경비로 인정됩니다. 반면 도쿄도에서는 개인사업세(個人事業税, 세율 5%)의 대상이 됩니다. 공제가 55만 엔 늘어나는 효과는 소득세·주민세에서 연 16만 5,000엔 정도(세율 20%인 사람·본 사이트 시산). 다만 통달은 "대략" "이에 준하는 사정" "특별한 반증이 없는 한"이라고 적고 있어, 절대적인 선은 아닙니다.
결론: 사업적 규모로 달라지는 것은 5가지
| 항목 | 사업적 규모가 아님 | 사업적 규모(대략 10실·5동) |
|---|---|---|
| 청색신고 특별공제 | 최고 10만 엔 | 최고 65만 엔(레이와 8년분·전자장부 보존 또는 e-Tax) |
| 가족에게 주는 급여 | 전종자 급여·전종자 공제 모두 쓸 수 없음 | 쓸 수 있음(신고서에 적은 범위 내의 적정액) |
| 철거·제각 손실 | 손실을 빼기 전의 부동산소득이 한도 | 전액을 필요경비에 산입 |
| 임대료 대손 | 수입으로 계상한 연분까지 거슬러 올라가 다시 계산 | 회수 불능이 된 해의 필요경비 |
| 개인사업세 | 인정 기준 미만이면 과세되지 않음 | 부동산임대업으로 5%(사업주공제 290만 엔을 뺀 뒤) |
출처: 국세청 No.1373(레이와 8년 4월 1일 현재 법령 등)／도쿄도 주세국 "개인사업세"
큰 것은 첫 줄입니다. 가운데 3가지는 손실이 났을 때의 이야기라 평소에는 작동하지 않습니다. 마지막 한 줄만 마이너스입니다.
통달 원문: 10실·5동은 절대적인 선이 아니다
판정의 근거는 소득세 기본통달 26-9입니다［국세청 소기통 26-9］.
건물의 임대가 부동산소득을 발생시키는 사업으로서 행해지고 있는지는 사회통념상 사업이라 칭할 정도의 규모로 행하고 있는지에 따라 판정해야 하나, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 또는 임대료 수입의 상황, 임대자산의 관리 상황 등에 비추어 이에 준하는 사정이 있다고 인정되는 경우에는 특별한 반증이 없는 한 사업으로서 행해지고 있는 것으로 한다.
(1) 셋방, 아파트 등은 임대할 수 있는 독립된 방의 수가 대략 10 이상일 것. (2) 독립가옥의 임대는 대략 5동 이상일 것.
본줄기는 "사회통념상 사업이라 할 수 있는 규모인가"라는 실질 판단이고, 10실·5동은 이정표입니다. 못 미쳐도 "준하는 사정"에 해당하면 인정될 여지가 있고, 충족해도 "특별한 반증이 없는 한"이라는 조건이 붙습니다. 9실로 청색 65만 엔을 노린다면, 설명할 수 있는 자료를 먼저 갖춰 두는 편이 좋습니다.
청색신고 특별공제: 레이와 9년분부터 서면은 10만 엔으로
No.1373은 사업적 규모라면 레이와 8년분까지 최고 55만 엔, 전자장부 보존 또는 e-Tax라면 65만 엔, "그 외의 경우의 공제액은 최고 10만 엔"이라고 합니다［국세청 No.1373］. 레이와 8년도 개정으로 상한은 레이와 9년분(2027년분)부터 75만 엔으로 오르고, 동시에 서면 신고는 10만 엔으로 내려갑니다.
| 연분 | 서면 | e-Tax 또는 전자장부 보존 | 더 나아가 우량 전자장부 등 |
|---|---|---|---|
| 레이와 8년분(2026년분)까지 | 55만 엔 | 65만 엔 | — |
| 레이와 9년분(2027년분) 이후 | 10만 엔 | 65만 엔 | 75만 엔 |
출처: 국세청 "청색신고 특별공제의 재검토"［국세청］／같은 곳 "전자장부 등 보존제도를 활용해 디지털화를 더 진행해 보지 않겠습니까(레이와 8년 6월)"［국세청］. 모두 사업적 규모인 경우입니다.
75만 엔에는 신고서가 필요하지만, "이미 우량 전자장부로 65만 엔의 적용을 받고 있는 경우에는 다시 제출하지 않아도 75만 엔의 적용을 받을 수 있습니다"［국세청］. 자세한 내용은 청색신고 특별공제 75만 엔에서 정리했습니다.
종이로 신고하는 임대인은 레이와 9년분부터 55만 엔이 10만 엔으로. 10실이 있어도 신고 방법만으로 45만 엔분의 공제를 잃습니다. 전환은 올해 안에.
가족에게 주는 급여, 그리고 손실이 났을 때의 처리
청색사업 전종자 급여
사업적 규모라면 생계를 같이하는 배우자나 친족에게 준 급여를 경비로 인정받을 수 있습니다. 요건은 15세 이상으로 오로지 그 일에 종사할 것, 그리고 사전에 낸 신고서의 금액 범위 내의 적정한 액수일 것입니다［국세청 No.2070］. 전종자는 동일생계 배우자나 부양친족이 될 수 없으므로 배우자공제와 견주어 판단합니다.
임대료 대손
사업적 규모라면 회수 불능이 된 해의 필요경비로 처리하면 끝입니다. 그렇지 않으면 수입으로 계상한 연분까지 거슬러 올라가 다시 계산하는데, 이 구제에는 함정이 있습니다.
사업에 이르지 않는 규모에서 미수 임대료 50만 엔이 회수 불능이 된 사례입니다. 국세청은 부동산소득이 적자라면 없었던 것으로 보는 금액이 생기지 않으므로 경정청구를 할 수 없다고 답하고 있습니다［국세청 질의응답 사례］.
임대료를 떼인 해가 적자라면 떼인 임대료의 세금은 돌아오지 않습니다. 사업적 규모라면 경비로 떨어집니다. 철거 손실도 사업적 규모라면 전액, 그렇지 않으면 그 해의 부동산소득이 한도입니다［국세청 No.1373］. 재건축을 생각하고 있다면 판정부터 확인하세요.
세는 법의 실무: 어디까지가 1실인가
통달에 있는 것은 "임대할 수 있는 독립된 방의 수"와 독립가옥의 동수뿐이고, 환산표는 없습니다.
공표된 자료에서 말할 수 있는 것
- 세는 것은 "임대할 수 있는" 방의 수. 구분소유 맨션을 한 실씩 보유한다면 각각 1실로 세는 것이 자연스러운 해석
- 주차장의 소득 구분은 별도의 통달. 자기 책임으로 타인의 물건을 보관한다면 사업소득 또는 잡소득, 그렇지 않으면 부동산소득［국세청 소기통 27-2］
- 10실·5동에 못 미쳐도 "준하는 사정"으로 인정될 여지는 있음
국세청에서 근거를 찾을 수 없는 것
- "주차장 5대＝1실"이라는 환산. 기준처럼 이야기되지만 통달 26-9에 주차장에 관한 기술은 없고, 국세청 공표 자료에서 근거를 찾을 수 없습니다
- 공유 물건을 소득세에서 어떻게 세는지(지분인지 물건 전체인지). 명문은 확인할 수 없었습니다
- 공실의 취급을 소득세에 관해 정한 명문
근거가 없는 논점은 사전에 세무서나 세무사에게. 주차장을 더해 10실에 닿게 하는 구성은, 무너지면 청색 65만 엔이 10만 엔이 됩니다. 기장과 신고 절차는 임대료 수입의 확정신고에 정리했습니다.
또 하나의 얼굴: 개인사업세는 다른 기준으로 본다
부동산임대업은 개인사업세의 제1종 사업으로 세율은 5%. 소득세의 5동 10실과는 다른 제도·다른 기준입니다. 도쿄도는 인정 기준을 공표하고 있습니다［도쿄도 주세국 개인사업세］.
| 종류·용도 | 인정되는 규모(공실 등도 포함) |
|---|---|
| 주택·단독주택 | 동수가 10 이상 |
| 주택·단독주택 이외(아파트 등) | 실수가 10 이상 |
| 주택 이외·독립가옥 | 동수가 5 이상 |
| 주택 이외·독립가옥 이외 | 실수가 10 이상 |
| 토지 | 계약 건수가 10 이상(주택용은 임대 총면적 2,000㎡ 이상이어도 가능) |
| 위에 못 미칠 때의 종합 판정 | 임대용 건물의 총바닥면적 600㎡ 이상이면서 임대료 수입이 연 1,000만 엔 이상 등 |
| 주차장(기탁을 받아 보관·건축물이나 기계식) | 주차 가능 대수가 1대 이상 |
| 주차장(위 이외) | 주차 가능 대수가 10대 이상 |
출처: 도쿄도 주세국 "개인사업세" 8 부동산임대업과 주차장업의 인정 기준. 기준은 도도부현마다 있습니다.
놓치기 쉬운 것은 3가지. 기계식·기탁형 주차장은 1대라도 사업입니다. 독립적으로 구획된 2개 이상의 방이 있는 건물은 한 동 통째로 빌려주어도 실수로 인정됩니다. 공유 물건은 지분에 관계없이 전체로 인정하고 세액은 지분으로 안분되므로, 부부가 반씩 가진 10실 아파트는 두 사람 모두 대상입니다［도쿄도 주세국］.
세액은 청색신고 특별공제를 소득에 다시 더하고, 사업주공제 290만 엔을 뺀 뒤 5%를 곱합니다. 납기는 원칙적으로 8월과 11월. 구조 전체는 개인사업세에서 해설합니다.
시산: 10실이 되면 실수령은 얼마나 달라지나
| 사업적 규모가 아님 | 사업적 규모(10실·e-Tax) | |
|---|---|---|
| 청색신고 특별공제 | 10만 엔 | 65만 엔 |
| 소득세·주민세의 감소 | — | 16만 5,000엔(55만 엔×30%) |
| 개인사업세 | 0엔 | 10만 5,000엔((500만 엔−290만 엔)×5%) |
| 차감 | — | 약 6만 엔의 감세 |
※본 사이트의 시산이며, 국세청·도쿄도가 제시한 계산 예가 아닙니다. 부흥특별소득세, 사업세를 다음 해의 필요경비에 넣는 효과, 국민건강보험료에 미치는 영향은 포함하지 않습니다.
청색 65만 엔의 효과는 크지만, 개인사업세로 그 6할 정도가 되돌아가는 것이 실상입니다. 소득이 사업주공제 290만 엔 안에 들어간다면 사업세는 0이고, 거기까지는 분명히 유리합니다. 소득이 늘수록 법인화 검토에 들어갑니다. 판단 재료는 부동산 투자의 세금에 정리했습니다.
지금부터 할 수 있는 일
- 지금 몇 실·몇 동인지 다시 센다. 세는 것은 "임대할 수 있는 방의 수". 용도별로 적어 봅니다.
- 개인사업세 기준은 따로 센다. 주차장이나 토지 임대가 있으면 결과가 달라집니다. 기계식·기탁형은 1대부터 대상입니다.
- 신고를 전자로 바꾼다. 레이와 9년분부터 서면의 상한은 10만 엔. 이것만으로 연 45만 엔분의 공제가 움직입니다.
- 경계선상이면 미리 확인한다. 8~9실이나 주차장을 더하는 구성은 공표되지 않은 부분에 기댑니다. 세무서나 세무사에게 확인하세요.
자주 묻는 질문
구분 맨션 9실에 주차장 5대를 더하면 10실이 되나요?
그 환산을 인정한 국세청 공표 자료는 찾을 수 없었습니다. 통달 26-9에 주차장에 관한 기술은 없고, 실무상의 기준처럼 이야기될 뿐입니다. 청색 65만 엔을 전제로 한다면 사전에 세무서나 세무사에게 확인하세요. 참고로 도쿄도의 개인사업세에서는 주차장은 기탁형·기계식이면 1대 이상, 그 외는 10대 이상이 기준입니다.
9실이어도 사업적 규모로 인정되는 경우가 있나요?
있을 수 있습니다. 통달은 사회통념상 사업이라 칭할 정도의 규모로 판정한다고 하고 있고, 10실·5동은 이정표입니다. 임대료 수입이나 관리 상황에서 준하는 사정이 있다고 인정되면 사업으로 취급됩니다. 반대로 10실이 있어도 특별한 반증이 없는 한이라는 조건이 붙습니다.
부부가 반씩 가진 10실 아파트는 두 사람 모두 사업적 규모인가요?
도쿄도의 개인사업세에서는 공유 물건은 지분에 관계없이 전체로 인정하고 세액을 지분으로 안분한다고 명기되어 있습니다. 한편 소득세의 판정에서 공유를 어떻게 다루는지를 보여 주는 국세청의 명문은 확인할 수 없었습니다. 소득세의 취급은 세무서나 세무사에게 확인하세요.
사업적 규모가 아니면 임대료를 떼였을 때 구제되나요?
거슬러 올라가 다시 계산할 수 있지만 한도가 있습니다. 국세청 질의응답 사례는 부동산소득이 적자라면 없었던 것으로 보는 금액이 생기지 않으므로 경정청구를 할 수 없다고 답하고 있습니다. 사업적 규모라면 같은 상황에서도 회수 불능이 된 해의 필요경비입니다.
참고 링크(출처)
- 국세청 No.1373 사업으로서의 부동산 임대와 그 밖의 부동산 임대의 구분——10실·5동의 기준과 달라지는 5가지
- 국세청 소득세 기본통달 26-9·27-2——판정의 원문과 주차장의 구분
- 국세청 질의응답 사례 사업에 이르지 않는 규모의 부동산 임대에서 미수 임대료가 회수 불능이 된 경우——적자인 해는 구제되지 않는다
- 국세청 No.2070 청색신고 제도——전종자 급여의 요건
- 국세청 청색신고 특별공제의 재검토——레이와 9년분 이후는 서면이 10만 엔
- 국세청 전자장부 등 보존제도를 활용해 디지털화를 더 진행해 보지 않겠습니까(레이와 8년 6월)——75만 엔과 신고서
- 도쿄도 주세국 개인사업세——인정 기준과 세율 5%, 사업주공제 290만 엔
※시산은 본 사이트가 위 기준을 적용한 것입니다. 개별 판단은 세무서·세무사에게 확인하세요.
