해외 거주 임대인도 일본 개인사업세 대상으로? 아파트 10실이면 연 10.5만 엔

현재 해외 거주 임대인이 내는 세금과 내지 않는 세금

같은 규모로 같은 임대료를 받아도, 일본 국내에 사는 임대인과 해외에 사는 임대인은 부과되는 세금의 수가 다릅니다.

개인사업세는 사업을 하는 사무소나 사업소가 있는 도도부현이 부과하는 세금입니다. 일본 국내에 주된 사무소가 없는 개인에게는 지점 같은 '고정사업장(항구적 시설)'이 국내에 있는 경우에만 과세할 수 있다고 총무성 통지는 정하고 있습니다. 사무소 없이 하는 사업은 주소나 거소를 사무소로 간주하지만, 해외 거주자는 그 주소도 일본 국내에 없습니다. [총무성 "지방세법 시행에 관한 취급에 대해(도부현세 관계)" 제3장 제3절 1의 4]

조사하면서 의외였던 것은, 소득세 쪽에는 이미 임차인이 임대료에서 20.42%를 공제해 국가에 납부하는 구조가 있다는 점이었습니다. 법인이나 사업자가 빌리는 경우가 대상이며, 개인이 자신이나 친족의 주거용으로 빌리는 경우는 공제하지 않습니다. [국세청 No.2880] 소득세는 누락되기 어려운 형태인 반면, 지방세인 주민세와 개인사업세는 부과되지 않은 채로 남아 있다는 차이가 있습니다.

'외국인 소유주는 세 부담이 가볍다'고 받아들여지기 쉽지만, 차이가 생기는 이유는 국적이 아니라 주소입니다. 해외 부임 중에 일본 국내 맨션을 임대하는 일본인도 취급은 같습니다. 소득세 신고 방법은 외국인·비거주자의 일본 부동산 세금에서 정리했습니다.

대상은 아파트 10실·주차장 10대부터

개인사업세는 부동산 임대가 모두 대상이 되는 것은 아닙니다. 도도부현이 '부동산 대부업' '주차장업'으로 인정하는 규모에 이른 경우뿐입니다. 총무성 통지가 제시하는 기준은 다음과 같습니다.

• 아파트·셋방 등: 10실 이상
• 단독주택 임대: 10동 이상
• 주차장(지붕이나 건물이 없는 노천 주차장): 10대 이상. 건물형 주차장은 대수와 관계없이 대상

도도부현은 여기에 독자 기준을 더하고 있습니다. 예를 들어 오사카부는 창고 등 독립 가옥은 5동, 토지 임대는 계약 10건으로 하고, 실 수가 부족해도 임대 면적 600제곱미터 이상이면서 임대료 수입 1,000만 엔 이상이면 대상으로 합니다. 공실도 수에 포함됩니다. [오사카부 인정 기준]

소득세의 '5동 10실'과는 별개의 기준이므로, 단독주택이라면 소득세는 5동, 개인사업세는 10동이 기준입니다. 차이는 부동산소득의 사업적 규모(5동 10실)에 정리했습니다.

세액 시산: 10실·소득 500만 엔이면 연 10만 5,000엔

개인사업세는 전년도 부동산소득에서 사업주 공제 290만 엔을 빼고, 나머지에 표준세율 5%를 곱해 계산합니다. 소득은 청색신고 특별공제를 빼기 전 금액입니다. [도쿄도 주세국 개인사업세]

※(부동산소득−290만 엔)×5%로 계산. 사업을 시작한 해 등 1년이 안 되는 경우는 290만 엔을 월할 계산한다. 납부한 개인사업세는 납부한 해의 소득세에서 필요경비가 된다.

아파트 10실을 가진 국내 임대인은 지금도 같은 10만 5,000엔을 내고 있습니다. 검토되고 있는 것은 새로운 세금을 만드는 것이 아니라, 주소가 해외에 있다는 이유만으로 빠져 있던 사람을 국내 임대인과 같은 계산에 넣는 것입니다. 개인사업세 계산과 부과되지 않는 업종은 개인사업세란에서 자세히 다룹니다.

언제부터 내나: 결정은 12월 대강, 납부는 빨라도 2028년 8월경

• 2026년 12월: 여당이 2027년도 세제 개정 대강을 정리한다. 여기에 들어갈지가 먼저 결정된다
• 2027년 봄: 대강에 들어가면 지방세법 개정안이 국회에 제출된다
• 적용: 개인사업세는 전년도 소득에 부과되며 납기는 8월과 11월. 2027년 소득부터 대상으로 한다면 첫 납부는 2028년 8월경이 된다

보도 단계에서는 어느 도도부현이 과세하는지(물건 소재지인지), 신고와 납부를 납세관리인이 맡는지는 아직 알 수 없습니다. 외국법인도 국내에 고정사업장이 없으면 법인사업세가 부과되지 않는 같은 구조이지만, 이번 보도는 개인 임대인을 대상으로 하고 있습니다. 대강이 나오면 이 글에 추가하겠습니다.

해외에서 일본 국내 물건을 임대하는 사람이 지금 확인해 둘 것

• 실 수와 대수를 센다: 공실을 포함해 아파트 10실·주차장 10대 등의 기준에 이르는지. 이르지 않으면 현행 기준대로라면 대상 외
• 소득세 확정신고를 하고 있는지: 개인사업세는 소득세 신고를 바탕으로 도도부현이 계산한다. 해외에 살아도 임대료 소득은 납세관리인을 통해 신고가 필요 [국세청 No.1926]
• 부동산소득이 290만 엔을 넘는지: 청색신고 특별공제를 빼기 전 금액으로 본다

정리

• 총무성이 해외 거주 임대인에게도 개인사업세를 부과하는 방향으로 검토하며, 2027년도 세제 개정 대강 반영을 목표로 하고 있다(니혼게이자이신문)
• 현재는 국내에 사무소나 주소가 없는 사람에게 과세할 수 없고, 주민세(소득할)도 부과되지 않는다. 소득세는 내고 있다
• 대상은 국적이 아니라 주소로 정해지며, 해외 부임 중인 일본인도 포함된다
• 부과되는 것은 아파트 10실·주차장 10대 등의 규모부터이며, 세액은 (소득−290만 엔)×5%. 10실·소득 500만 엔이면 연 10만 5,000엔
• 대강은 12월. 2027년 소득부터 대상으로 하면 첫 납부는 2028년 8월경

참고 링크(출처)

• 니혼게이자이신문 "해외 거주자의 국내 부동산, 임대업 소득에 과세 공평성 확보 위해 총무성 검토"(2026년 10월 31일)
• 총무성 "지방세법 시행에 관한 취급에 대해(도부현세 관계)"(도쿄도 주세국 게재)
• e-Gov 법령검색 "지방세법" 제24조·제72조의 2·제72조의 49의 11~제72조의 51
• 도쿄도 주세국 "개인사업세"
• 오사카부 "개인사업세의 부동산 대부업·주차장업 인정 기준"
• 국세청 No.1926 "해외 근무 중 부동산소득 등이 있는 경우"
• 국세청 No.2880 "비거주자 등에게 부동산 임차료를 지급했을 때"

이 글은 2026년 11월 1일 시점의 보도와 현행 법령에 근거한 일반적인 정보 제공입니다. 보도는 검토 단계의 것으로, 대상·시기·과세 방법은 세제 개정 대강에서 정해집니다. 특정 국적이나 개인을 가리키는 것이 아닙니다. 개별 판단은 도도부현 세무사무소·세무서·세리사(세무사)에게 확인하세요.