세액공제의 구조
소득공제와의 차이, 왜 절세 효과가 큰지를 정리.
기초주택 종류별 상한액
2026년 이후 입주한 신축·중고 주택의 차입 한도액과 2025년까지와의 차이.
중요절세 시뮬레이션
대출 잔액별 연간 공제액·13년간의 상한을 계산.
비교첫해: 확정신고 절차
입주 다음 해 2〜3월에 필요한 서류와 신고 흐름.
절차2년 차 이후: 연말정산
회사원은 연말정산으로 완결. 증명서 사용법을 해설.
연말정산「세액공제」의 구조
주택담보대출(주택 융자) 세액공제는 세액공제입니다. iDeCo나 생명보험료 공제 같은 「소득공제」와 달리 계산된 세액 자체에서 직접 차감하므로 절세 효과가 확실하고 큰 것이 특징입니다.
세율이 낮으면 효과가 작아짐
세율과 관계없이 같은 금액이 줄어듦
대상: 2022년 1월 1일〜2030년(레이와 12년) 12월 31일까지 입주한 사람(레이와 8년도 개정으로 5년 연장)
공제 기간: 신축·매입 재판매는 13년. 중고 주택은 10년이지만 2026년 이후 입주하는 에너지 절약 성능이 높은 중고 주택은 13년으로 늘었습니다
소득세에서 다 공제하지 못한 분은 다음 연도 주민세에서도 공제(과세총소득금액 등의 5%·최고 97,500엔/년)
소득 요건: 합계소득금액 2,000만 엔 이하［국세청 No.1211-1］
예전의 공제율 1%는 초저금리 시대에 대출 금리를 웃돌아 「대출을 받을수록 이득」인 역마진 상태가 문제시되었습니다. 2022년 개정으로 0.7%로 인하된 한편 공제 기간이 10년→13년으로 연장(신축의 경우)되었습니다.
주택 종류별 차입 한도액
공제 상한은 주택 종류·에너지 절약 성능·입주한 해·세대에 따라 다릅니다. 레이와 8년도 세제 개정으로 다음 4가지가 바뀌었습니다［국토교통성］.
① 입주 기한을 2030년 12월 31일까지 5년 연장.
② 에너지 절약 성능이 높은 중고 주택의 차입 한도액을 올리고 공제 기간을 13년으로. 육아 세대·젊은 부부 세대의 가산도 중고 주택으로 확대.
③ 바닥면적 요건을 신축·중고 모두 40㎡ 이상으로 완화(합계소득 1,000만 엔 초과자와 육아 세대 가산을 이용하는 사람은 50㎡ 이상).
④ 에너지 절약 기준 적합 신축 주택은 2026·2027년 입주 시 한도액이 2,000만 엔으로 내려가고, 2028년 이후 건축 확인을 받은 것은 대상에서 제외.
신축 주택(2026〜2030년 입주·공제 기간 13년)
「육아 세대」는 19세 미만의 부양 친족이 있는 사람, 또는 본인이나 배우자가 40세 미만인 부부입니다(국세청 용어로는 「특례 대상 개인」. 입주한 해의 12월 31일 시점으로 판정).
인정 저탄소주택
에너지 절약 주택
적합 주택
(일반 주택)
신축: 2025년까지 입주와의 비교
| 주택 종류 | 2024·2025년 입주 | 2026〜2030년 입주 |
|---|---|---|
| 인정 장기우량·인정 저탄소주택 | 4,500만 엔(육아 세대 5,000만 엔) | 4,500만 엔(육아 세대 5,000만 엔) |
| ZEH 수준 에너지 절약 주택 | 3,500만 엔(육아 세대 4,500만 엔) | 3,500만 엔(육아 세대 4,500만 엔) |
| 에너지 절약 기준 적합 주택 | 3,000만 엔(육아 세대 4,000만 엔) | 2026·2027년: 2,000만 엔(육아 세대 3,000만 엔) 2028년 이후: 원칙 0엔 |
| 기타 주택 | 원칙 0엔 | 원칙 0엔 |
※ 에너지 절약 기준 적합 주택으로 2028년 이후 입주하는 경우에도, 2027년 12월 31일까지 건축 확인을 받았거나 2028년 6월 30일까지 건축된 것은 한도액 2,000만 엔·10년간 공제를 받을 수 있습니다.
※ 기타 주택도 2023년 12월 31일까지 건축 확인을 받았거나 2024년 6월 30일까지 건축된 것은 한도액 2,000만 엔·10년간 공제를 받을 수 있습니다［국세청 No.1211-1］.
※ 매입 재판매 주택(부동산 회사가 개보수해서 파는 중고)은 인정 주택·ZEH 수준의 한도액이 신축과 같습니다. 에너지 절약 기준 적합 주택은 2026〜2030년 입주 시 2,000만 엔(육아 세대 3,000만 엔)·13년, 기타 주택은 2,000만 엔·10년입니다［국세청 No.1211-2］.
중고 주택(기존 주택)
| 주택 종류 | 2025년까지 입주(10년) | 2026〜2030년 입주 | 공제 기간(2026년 이후) |
|---|---|---|---|
| 인정 장기우량·인정 저탄소주택 | 3,000만 엔 | 3,500만 엔(육아 세대 4,500만 엔) | 13년 |
| ZEH 수준 에너지 절약 주택 | 3,000만 엔 | 3,500만 엔(육아 세대 4,500만 엔) | 13년 |
| 에너지 절약 기준 적합 주택 | 3,000만 엔 | 2,000만 엔(육아 세대 3,000만 엔) | 13년 |
| 기타 주택(일반 주택) | 2,000만 엔 | 2,000만 엔 | 10년 |
※ 연간 공제 상한은 「차입 한도액×0.7%」. 중고 인정·ZEH 수준은 24.5만 엔(육아 세대 31.5만 엔), 에너지 절약 기준 적합은 14만 엔(육아 세대 21만 엔), 기타는 14만 엔입니다［국세청 No.1211-3］.
※ 바닥면적 40㎡ 이상 50㎡ 미만 주택에 2026년 이후 입주한 경우 육아 세대 가산은 쓸 수 없습니다.
2024년 1월 이후 입주하는 신축 「기타 주택」(에너지 절약 기준을 충족하지 않는 주택)은 차입 한도액이 0엔이어서 주택담보대출 세액공제를 받을 수 없습니다. 또한 2028년 이후에는 2028년 이후 건축 확인을 받은 에너지 절약 기준 적합 주택도 대상에서 제외됩니다. 2028년 이후 입주하는 토사재해 특별경계구역 등 「재해 레드존」의 신축 주택도 대상 외입니다(재건축·중고·리폼은 대상). 신축을 사거나 지을 때는 에너지 절약 성능 증명서와 입지를 반드시 확인하세요［국토교통성］.
절세 시뮬레이션
대출 잔액의 0.7%가 매년 세액에서 차감됩니다. 잔액은 매년 줄어들기 때문에 첫해의 공제액이 가장 큽니다.
연말 잔액별·연간 공제액의 기준
| 연말 대출 잔액 | 연간 공제액(×0.7%) | 13년간의 상한 | 상한이 이 금액이 되는 주택의 예(2026년 이후 입주) |
|---|---|---|---|
| 2,000만 엔 | 140,000엔 | 182만 엔 | 신축 에너지 절약 기준 적합 주택(2026·2027년)·중고 에너지 절약 기준 적합 주택 |
| 3,000만 엔 | 210,000엔 | 273만 엔 | 위 두 경우의 육아 세대 |
| 3,500만 엔 | 245,000엔 | 318.5만 엔 | 신축 ZEH 수준·중고 인정 주택／ZEH 수준 |
| 4,500만 엔 | 315,000엔 | 409.5만 엔 | 신축 인정 주택·신축 ZEH 수준의 육아 세대·중고 인정 주택／ZEH 수준의 육아 세대 |
| 5,000만 엔(상한) | 350,000엔 | 455만 엔 | 신축 인정 주택의 육아 세대 |
※ 잔액은 매년 상환으로 줄어들기 때문에, 잔액이 한도액을 밑돈 해부터는 실제 공제액이 상한보다 적어집니다. 위는 간이 계산의 기준입니다.
소득세가 적은 경우는 주민세에서도 공제
연간 공제액이 소득세액을 넘은 경우, 다 공제하지 못한 분은 다음 연도 주민세에서 공제됩니다. 상한은 소득세 과세총소득금액 등의 5%, 최고 97,500엔/년입니다(2022년 이후 입주). 소득세 절차를 마쳤다면 시구정촌에 따로 신고할 필요가 없습니다［총무성］.
첫해: 확정신고 절차
주택을 취득한 첫해에만 회사원이라도 확정신고가 필수입니다. 입주한 다음 해 2월 16일〜3월 15일에 세무서 또는 e-Tax로 신고합니다(환급만 받는 신고는 다음 해 1월 1일부터 제출할 수 있습니다).
・주택담보대출의 연말 잔액 증명서(금융기관으로부터) ※조서 방식의 금융기관이면 불필요. 대신 금융기관에 「주택담보대출 세액공제 적용 신청서」를 제출
・등기사항증명서(바닥면적과 취득일 확인)
・매매계약서 또는 건축공사 도급계약서 사본
・에너지 절약 성능 증명서 또는 인정 통지서(인정 주택 등만)
・보조금을 받은 경우 그 금액을 알 수 있는 서류
2년 차 이후: 연말정산 절차(회사원)
2년 차 이후는 회사의 연말정산으로 주택담보대출 세액공제를 신고할 수 있습니다. 서류를 회사에 제출하기만 하면 절차가 끝납니다.
매년의 절차(2년 차〜)
| 서류 | 입수처 | 시기 |
|---|---|---|
| 연말정산을 위한 주택 차입금 등 특별공제 증명서(겸 신고서) | 세무서에서 온 것(그해 분 1장을 사용) | 보관하고 있는 것 |
| 주택담보대출의 연말 잔액 증명서 | 대출받은 금융기관에서 우송. 조서 방식의 금융기관에서 빌린 사람은 불필요 | 11월 하순경 도착 |
잔액 증명서 또는 공제 증명서에 기재된 연말 잔액을 옮겨 적습니다. 잔액이 기재되지 않은 해는 상환 계획표로 연말 잔액을 확인해서 적습니다.
※ 여러 금융기관에서 대출을 받은 경우는 모든 잔액을 합산하여 기입합니다.
조서 방식에서의 작성법과 잔액이 기재되지 않은 해의 확인 방법은 주택담보대출 세액공제 2년 차 연말정산에서 절차별로 정리했습니다.
세무서에서 온 공제 증명서를 분실한 경우 관할 세무서에 「연말정산을 위한 (특정 증개축 등) 주택 차입금 등 특별공제 관계 서류 교부 신청서」를 제출해 재교부받을 수 있습니다(e-Tax도 가능). 시간이 걸리므로 연말정산 마감 전에 일찍 절차를 밟으세요.
자영업·확정신고가 필요한 회사원은 매년 신고가 필요
개인사업자·프리랜서는 2년 차 이후에도 매년 확정신고로 주택담보대출 세액공제를 신고합니다. 부업 수입이 있는 회사원이나 고향납세 확정신고를 하는 회사원도 연말정산이 아니라 확정신고로 한꺼번에 신고할 수 있습니다(그러면 절차가 한 번으로 끝남).
주의점
자주 묻는 질문
레이와 8년도 개정으로 무엇이 바뀌었나요?
입주 기한이 2030년 12월 31일까지 5년 늘었습니다. 에너지 절약 성능이 높은 중고 주택은 차입 한도액이 오르고 공제 기간이 13년이 되었으며 육아 세대 가산도 받을 수 있습니다. 바닥면적 요건은 신축·중고 모두 40㎡ 이상으로 완화되었습니다(합계소득 1,000만 엔 이하인 경우).
공제율과 기간은?
연말 대출 잔액(차입 한도액까지)×0.7%가 공제액입니다. 공제 기간은 신축 등 13년, 중고 10년이며, 2026년 이후 입주하는 에너지 절약 성능이 높은 중고는 13년입니다. 소득세에서 다 공제하지 못한 분은 다음 연도 주민세에서 과세총소득금액 등의 5%·최고 97,500엔까지 공제됩니다. 합계소득 2,000만 엔 이하가 요건입니다.
육아 세대는 우대가 있나요?
19세 미만의 부양 친족이 있거나 부부 중 한 명이 40세 미만인 세대는 차입 한도액이 가산됩니다. 2026년 이후 입주 시 신축 인정 주택 5,000만 엔·ZEH 수준 4,500만 엔·에너지 절약 기준 적합 3,000만 엔, 중고 인정 주택·ZEH 수준 4,500만 엔·에너지 절약 기준 적합 3,000만 엔입니다. 40㎡ 이상 50㎡ 미만 주택에서는 가산을 쓸 수 없습니다.
첫해와 2년 차 이후로 절차가 다른가요?
첫해는 확정신고가 필요합니다. 회사원은 2년 차 이후 세무서에서 온 공제 증명서(겸 신고서)를 회사에 내면 연말정산으로 완결됩니다. 조서 방식의 금융기관에서 빌린 사람은 연말 잔액 증명서를 첨부할 필요가 없습니다.
고향납세와 병용할 수 있나요?
병용할 수 있습니다. 고향납세의 상한을 정하는 「주민세 소득할의 20%」는 주택담보대출 세액공제를 빼기 전의 소득할로 계산하므로 상한은 내려가지 않습니다. 다만 첫해 등 확정신고를 하는 해는 원스톱 특례를 쓸 수 없으므로 기부금 공제도 신고서에 적습니다(병용 시산).
참조 출처·공식 정보
본 기사는 아래 공식 정보를 바탕으로 작성했습니다. 제도는 개정될 수 있습니다. 최신 정보는 각 공식 사이트에서 확인하세요.
- 국토교통성 주택 대출 감세(레이와 8년도 세제 개정·2026년 6월 갱신)(일본어)
- 국세청 택스 앤서 No.1211-1 신축 주택 등에 2022년 이후 입주한 경우(2026년 4월 1일 현재 법령)(일본어)
- 국세청 택스 앤서 No.1211-2 매입 재판매 주택에 2022년 이후 입주한 경우(일본어)
- 국세청 택스 앤서 No.1211-3 중고 주택에 2022년 이후 입주한 경우(일본어)
- 국세청 주택담보대출 세액공제 적용 절차(조서 방식) Q&A(일본어)
- 총무성 개인 주민세의 주택 차입금 등 특별세액공제(일본어)
- 재무성 레이와 8년도 세제 개정 대강(일본어)
- 국세청 확정신고서 등 작성 코너(일본어)
※ 본 기사의 내용은 정보 제공을 목적으로 하며 세무·법무 조언이 아닙니다. 차입 한도액·육아 세대 가산 등은 입주한 해에 따라 달라집니다. 개별 판단은 세무서·세무사에게 상담하세요.
