이 글은 일본어 원문의 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 금액은 일본 세법에 따릅니다.
부모나 조부모에게서 주택 구입 자금을 받을 때, 에너지 절약 등 주택이면 1,000만 엔, 그 외에는 500만 엔까지 증여세가 붙지 않는 특례가 있습니다. 이 특례는 2026년(레이와 8년) 12월 31일까지의 증여로 끝날 예정이며, 연장될지 여부는 연말의 세제개정대강이 나와야 알 수 있습니다. 연내에 증여를 받더라도 다음 해 3월 15일까지 집을 취득해 살기 시작하지 않으면 비과세가 되지 않습니다. 무엇을 언제까지 끝내야 기한에 맞출 수 있는지, 국세청 자료를 근거로 역산해 정리합니다.
결론: 연내에 '증여', 다음 해 3월 15일까지 '취득과 거주'
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 비과세가 되는 금액 | 에너지 절약 등 주택 1,000만 엔 / 그 외 500만 엔(수증자 1인당 누계) |
| 증여의 기한 | 2026년 12월 31일까지 증여를 받을 것(레이와 6년 1월 1일~레이와 8년 12월 31일의 제도) |
| 사용처 | 본인이 살 집의 신축·취득·증개축 자금. 전액을 충당할 것 |
| 취득과 거주의 기한 | 증여를 받은 해의 다음 해 3월 15일까지 취득하고, 같은 날까지 거주(늦어도 다음 해 12월 31일까지 거주) |
| 수증자 | 증여를 받은 해의 1월 1일에 18세 이상인 자녀·손자녀 등 직계비속. 그해 합계소득 2,000만 엔 이하(바닥면적 40~50㎡ 미만은 1,000만 엔 이하) |
| 주택의 요건 | 바닥면적 40㎡ 이상 240㎡ 이하, 2분의 1 이상이 본인 거주용. 중고 주택은 쇼와 57년(1982년) 이후 건축이거나 내진 기준을 충족할 것 |
| 절차 | 다음 해 2월 1일~3월 15일에 증여세 신고서를 제출(세액이 0이어도 신고가 요건) |
출처: 국세청 No.4508 「직계존속(부모 또는 조부모)에게서 주택취득등자금의 증여를 받은 경우의 비과세」［국세청 No.4508］
이 특례는 110만 엔의 기초공제와 병용할 수 있습니다. 에너지 절약 등 주택이면 1,110만 엔, 그 외에는 610만 엔까지를 그해에 한꺼번에 비과세로 받을 수 있습니다.
연내에 기한을 맞출 수 있는지 보는 역산 캘린더
요건은 '증여' '취득' '거주'라는 세 개의 날짜로 정해집니다. 순서와 기한을 그림으로 보면 다음과 같습니다.
| 현재의 상황 | 2026년의 특례에 맞출 수 있는가 |
|---|---|
| 완공된 단독주택·아파트를 계약했거나 연내에 계약할 수 있다 | 맞출 수 있다. 연내에 증여를 받고 3월 15일까지 인도·입주 |
| 주문주택이라 3월 15일까지 완공되지 않는다 | 신축은 지붕이 있고 상량까지 진행되었다면 '취득'으로 취급(미완공이어도 가능). 입주는 지체 없이, 늦어도 12월 31일까지 |
| 아파트의 완공이 2027년 4월 이후다 | 분양 아파트는 인도를 받지 않으면 취득이 되지 않는다. 2026년의 증여로는 비과세로 만들 수 없다 |
| 2027년에 증여를 받고 싶다 | 제도가 연장되면 가능. 연장 여부는 2026년 12월 중순의 세제개정대강에서 정해진다. 연장되지 않는다는 전제라면 연내에 증여를 받을 것 |
주문주택의 '상량했다면 취득'이라는 취급과 아파트의 '인도가 필요하다'는 차이는, 국세청이 비과세의 요건으로 제시하고 있는 취득의 개념에 따른 것입니다. 경계선에 해당하는 분은 계약 전에 세무서나 세무사에게 확인하시기 바랍니다.
1,000만 엔인지 500만 엔인지는 '에너지 절약 등 주택'으로 정해진다
비과세 한도는 주택의 성능에 따라 두 배 차이가 납니다. 에너지 절약 등 주택이란 에너지 절약 성능·내진 성능·배리어프리 성능 중 어느 하나의 기준에 적합한 집으로, 2024년 이후에 신축한 집의 에너지 절약 기준은 '단열 등 성능 등급 5 이상이면서 1차 에너지 소비량 등급 6 이상'입니다［국세청 No.4508］. 증명에는 주택성능증명서나 건설주택성능평가서 사본이 필요하므로, 계약 시에 매도인·시공사에 '증여 비과세에 쓸 증명서가 발급되는지'를 확인해 두면 안심입니다.
아버지에게서 1,200만 엔을 받아 에너지 절약 등 주택을 사는 경우(2026년 중의 증여)
비과세 특례: 1,000만 엔
기초공제: 110만 엔
과세되는 증여: 1,200만 엔 − 1,110만 엔 ＝ 90만 엔 → 증여세는 90만 엔 × 10% ＝ 9만 엔(18세 이상 자녀에 대한 특례 세율)
에너지 절약 등 주택이 아닌 경우: 1,200만 엔 − 610만 엔 ＝ 590만 엔 → 증여세는 88만 엔(590만 엔 × 20% − 30만 엔). 성능 증명의 유무로 세액이 약 80만 엔 달라집니다.
증여세의 세율과 110만 엔의 기초공제는 증여세의 비과세 한도를 참조하시기 바랍니다.
1,000만 엔을 넘는 자금은 '상속시정산과세'와 겹친다
비과세 한도를 넘는 금액을 받는다면 상속시정산과세(누계 2,500만 엔까지 증여 시에는 비과세, 상속 시에 정산)를 조합할 수 있습니다. 주택취득등자금의 증여에서는 증여자가 60세 미만이어도 상속시정산과세를 선택할 수 있는 특례가 있습니다［국세청 No.4503］. 2024년부터는 상속시정산과세에도 연 110만 엔의 기초공제가 생겼고, 이 110만 엔분은 상속재산에 가산되지 않습니다.
상속시정산과세를 겹치는 이점
- 1,000만 엔을 넘어 한 번에 목돈을 받아도 증여세가 붙지 않는다(2,500만 엔까지)
- 비과세 특례의 1,000만 엔분은 상속재산에 가산되지 않는다
주의점
- 한 번 선택하면 그 증여자로부터의 증여는 두 번 다시 역년과세(110만 엔)로 돌아갈 수 없다
- 2,500만 엔을 넘는 부분은 일률 20%의 증여세, 상속 시에 정산
- 선택에는 증여세 신고와 신고서 제출이 필요
상속세의 기초공제(3,000만 엔＋600만 엔×법정상속인 수) 안에 들어가는 가정에서는, 상속시정산과세로 일찍 자금을 옮겨도 상속세가 생기지 않는 것이 보통입니다. 상속의 전체상은 상속세의 기초공제와 절세 대책을 참조하시기 바랍니다.
비과세가 취소되는 전형적인 사례
- 증여세 신고를 하지 않았다——세액이 0이어도 다음 해 3월 15일까지의 신고가 요건입니다. 신고하지 않으면 특례를 쓸 수 없고 통상의 증여세가 부과됩니다.
- 받은 돈을 주택담보대출 상환에 충당했다——특례는 '취득의 대가'에 충당하는 자금이 대상이며, 이미 빌린 대출의 상환은 대상 외입니다.
- 부모가 토지만 사서 자녀에게 넘겼다——현금의 증여가 요건이며, 부동산 자체의 증여는 대상 외입니다.
- 배우자의 부모로부터의 증여——직계존속(부모 또는 조부모)으로부터의 증여에 한정되므로, 배우자의 부모로부터는 비과세가 되지 않습니다. 부부가 각자 자기 부모에게서 받아 공유 명의로 하는 형태라면 각각 한도를 쓸 수 있습니다.
- 다음 해 12월 31일까지 살지 않았다——3월 15일에 입주가 늦어져도 신고는 할 수 있지만, 그해 12월 31일까지 살지 않으면 수정신고가 필요합니다.
- 소득이 2,000만 엔을 넘었다——증여를 받은 해의 합계소득으로 판정합니다. 퇴직금이나 주식 양도이익으로 넘어선 해는 주의하시기 바랍니다.
2027년 이후에는 어떻게 되는가
이 특례는 2년마다 연장을 반복해 왔지만, 2026년 말이 현행의 기한입니다. 국토교통성의 레이와 9년도 세제개정 요망은 이 비과세 조치에 대해 "필요한 검토를 거쳐 소요의 조치를 강구한다"고만 적고 있어, 연장 여부나 비과세 한도의 금액은 요망서에 명기되어 있지 않습니다. 채택 여부와 내용은 2026년 12월 중순의 여당 세제개정대강에서 정해집니다. 과거에는 연장될 때마다 비과세 한도가 축소되어 온 경위가 있으므로, 지금 1,000만 엔의 한도를 쓸 수 있는 사람은 연내에 증여를 받는 것이 확실합니다. 요망의 전체상은 레이와 9년도 세제개정 요망의 가계에 대한 영향에서 추적하고 있습니다.
오늘 할 일
- 계약 예정인 집이 3월 15일까지 인도·입주가 가능한지 매도인에게 확인한다. 아파트는 인도, 주문주택은 상량이 기준.
- 에너지 절약 등 주택의 증명서가 발급되는지 확인한다. 나오지 않는다면 비과세 한도는 500만 엔으로 잡고 계획을 세운다.
- 증여는 연내에 이체로 받고 통장 기록을 남긴다. 다음 해 2월 1일~3월 15일의 증여세 신고를 일정에 넣는다.
자주 묻는 질문
2026년 12월에 증여를 받고, 집의 인도는 2027년 4월이 됩니다. 비과세가 되나요?
분양 아파트나 완공 물건이라면 다음 해 3월 15일까지의 인도(취득)가 요건이므로 비과세가 되지 않습니다. 주문주택으로 3월 15일까지 상량해 있으면 취득 요건을 충족하며, 입주가 늦어져도 지체 없이 거주할 예정이라는 전제로 신고할 수 있습니다. 물건의 종류에 따라 답이 달라지므로 계약 전에 세무서나 세무사에게 확인하시기 바랍니다.
증여세가 0이면 신고는 불필요한가요?
필요합니다. 이 특례는 증여세 신고서에 필요 서류를 첨부해 제출하는 것이 요건이며, 신고가 없으면 특례는 적용되지 않고 통상의 증여세가 부과됩니다. 기한은 증여를 받은 해의 다음 해 2월 1일부터 3월 15일입니다.
부부가 각자의 부모에게서 자금을 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 특례는 수증자별로 한도가 있으므로, 남편이 남편의 부모에게서, 아내가 아내의 부모에게서 받으면 각각 비과세 한도를 쓸 수 있습니다. 다만 집의 명의를 출자 비율에 맞춰 공유로 하지 않으면 부부 간의 증여로 간주될 수 있습니다.
2027년에도 같은 특례가 있나요?
현행 제도는 2026년 12월 31일까지의 증여가 대상이며, 2027년 이후에는 연장될지 정해지지 않았습니다. 연장은 2026년 12월 중순의 세제개정대강에서 판단됩니다. 연장되더라도 비과세 한도가 축소될 가능성이 있으므로, 연내에 증여를 받을 수 있다면 받아 두는 것이 확실합니다.
참고 링크(출처)
이 글은 다음 자료를 바탕으로 작성했습니다. 제도는 개정되므로 증여 전에 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
※이 글은 일반적인 정보 제공이며 세무 조언이 아닙니다. 취득 시기의 판정이나 증명서의 요건은 개별 사정에 따라 달라집니다. 계약 전에 세무서·세무사에게 확인하시기 바랍니다.
