상속한 본가가 빈집이 되어 "팔고 싶지만 세금이 걱정"이라는 분들을 위한 특례가 "피상속인의 거주용 재산(빈집)을 팔았을 때의 3,000만 엔 특별공제"입니다. 일정 요건을 충족하여 상속한 빈집을 팔면 양도소득에서 최고 3,000만 엔을 공제할 수 있습니다. 적용 기한은 2027년(레이와 9년) 12월 31일까지 연장되었지만, 내진 개수 또는 철거가 필요한 등 요건이 세세하며, 상속인이 3인 이상이면 공제액이 축소되는 점에도 주의가 필요합니다. 이 글에서 요건과 절차를 정리합니다.
어떤 특례인가(자가 특례와의 차이)
자신이 살던 집을 팔 경우의 자가 3,000만 엔 특별공제 와는 별도로, 사망한 사람이 살던 집(상속한 빈집)을 팔 경우에 쓸 수 있는 것이 이 특례입니다. 빈집 발생을 억제하려는 정책 목적으로 만들어졌습니다.
주요 적용 요건
① 상속・유증으로 취득한 피상속인의 거주용 가옥과 그 부지일 것
② 그 가옥이 1981년 5월 31일 이전에 건축되고 구분소유 건물(맨션 등)이 아닐 것
③ 상속 개시 직전에 피상속인이 혼자 살고 있었을 것(양로원 입소 등 일정한 경우도 대상)
④ 상속 시부터 매각까지 사업・임대・거주에 사용하지 않았을 것
⑤ 내진 기준을 충족하는 개수를 하여 팔거나, 가옥을 철거하여 나대지로 팔 것
⑥ 매각 대금이 1억 엔 이하일 것
매각 대금 1억 엔의 판정은 같은 빈집을 여러 번 나누어 판 대금이나 다른 상속인이 그 부지를 판 대금도 합산하여 합니다(적용 기간 내＝상속으로부터 3년 후의 연말까지). 나중에 나머지를 팔아 합계가 1억 엔을 초과하면, 과거에 받은 특례분까지 소급하여 수정신고가 필요해지므로 주의합니다［국세청 No.3306（일본어）］. 또한 가옥의 철거 비용이나 내진 개수비는 양도 비용으로서 양도소득에서 공제할 수 있습니다.
이 특례는 2027년(레이와 9년) 12월 31일까지의 매각이 대상입니다. 여기에 더해 상속 개시일로부터 3년을 경과하는 날이 속하는 해의 12월 31일까지 팔 필요가 있습니다. 어느 기한이든 모두 충족해야 하므로, 상속 후에는 이른 검토가 중요합니다.
2024년 개정의 포인트
① 상속인이 3인 이상인 경우, 1인당 공제액은 2,000만 엔으로 축소(2인 이하는 종전대로 최고 3,000만 엔).
② 매수인이 매각 후 다음 해 2월 15일까지 내진 개수 또는 철거를 한 경우도 대상에 추가되어 쓰기 쉬워졌습니다.
절차(지자체의 확인서가 필요)
이 특례를 쓰려면 가옥이 있는 시구정촌이 발행하는 "피상속인 거주용 가옥 등 확인서"가 필요합니다［국토교통성（일본어）］. 확정신고서에 이 확인서・양도소득 내역서・매매계약서 사본・등기사항증명서 등을 첨부하여 신고합니다. 확인서 발행에는 시간이 걸릴 수 있으므로, 매각 전에 지자체에 절차를 확인해 둡시다.
자주 묻는 질문
자가 특례와 빈집 특례는 둘 다 쓸 수 있나요?
각각 다른 물건의 매각에 대한 특례입니다. 같은 해에 여러 특례를 쓸 경우 공제액 합계에 상한(연 3,000만 엔)이 있으므로, 적용 순서나 해를 넘긴 조정을 검토합니다.
요약
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참고 링크(출처)
본 기사는 다음 공적 기관의 자료를 바탕으로 작성했습니다(중립・일차 정보). 요건・기한은 개정되므로, 매각・신고 전에 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
※본 기사는 일반적인 정보 제공이며 세무 조언이 아닙니다. 개별 판단은 세무서・세리사에게 확인하시기 바랍니다.