상속한 본가가 빈집이 되어 "팔고 싶지만 세금이 걱정"이라는 분들을 위한 특례가 "피상속인의 거주용 재산(빈집)을 팔았을 때의 3,000만 엔 특별공제"입니다. 일정 요건을 충족하여 상속한 빈집을 팔면 양도소득에서 최고 3,000만 엔을 공제할 수 있습니다. 적용 기한은 2027년(레이와 9년) 12월 31일까지 연장되었지만, 내진 개수 또는 철거가 필요한 등 요건이 세세하며, 상속인이 3인 이상이면 공제액이 축소되는 점에도 주의가 필요합니다. 이 글에서 요건과 절차를 정리합니다.
어떤 특례인가(자가 특례와의 차이)
자신이 살던 집을 팔 경우의 자가 3,000만 엔 특별공제 와는 별도로, 사망한 사람이 살던 집(상속한 빈집)을 팔 경우에 쓸 수 있는 것이 이 특례입니다. 빈집 발생을 억제하려는 정책 목적으로 만들어졌습니다.
주요 적용 요건
① 상속・유증으로 취득한 피상속인의 거주용 가옥과 그 부지일 것
② 그 가옥이 1981년 5월 31일 이전에 건축되고 구분소유 건물(맨션 등)이 아닐 것
③ 상속 개시 직전에 피상속인이 혼자 살고 있었을 것(양로원 입소 등 일정한 경우도 대상)
④ 상속 시부터 매각까지 사업・임대・거주에 사용하지 않았을 것
⑤ 내진 기준을 충족하는 개수를 하여 팔거나, 가옥을 철거하여 나대지로 팔 것
⑥ 매각 대금이 1억 엔 이하일 것
매각 대금 1억 엔의 판정은 같은 빈집을 여러 번 나누어 판 대금이나 다른 상속인이 그 부지를 판 대금도 합산하여 합니다(적용 기간 내＝상속으로부터 3년 후의 연말까지). 나중에 나머지를 팔아 합계가 1억 엔을 초과하면, 과거에 받은 특례분까지 소급하여 수정신고가 필요해지므로 주의합니다［국세청 No.3306（일본어）］. 또한 가옥의 철거 비용이나 내진 개수비는 양도 비용으로서 양도소득에서 공제할 수 있습니다.
이 특례는 2027년(레이와 9년) 12월 31일까지의 매각이 대상입니다. 여기에 더해 상속 개시일로부터 3년을 경과하는 날이 속하는 해의 12월 31일까지 팔 필요가 있습니다. 어느 기한이든 모두 충족해야 하므로, 상속 후에는 이른 검토가 중요합니다.
2024년 개정의 포인트
① 상속인이 3인 이상인 경우, 1인당 공제액은 2,000만 엔으로 축소(2인 이하는 종전대로 최고 3,000만 엔).
② 매수인이 매각 후 다음 해 2월 15일까지 내진 개수 또는 철거를 한 경우도 대상에 추가되어 쓰기 쉬워졌습니다.
절차(지자체의 확인서가 필요)
이 특례를 쓰려면 가옥이 있는 시구정촌이 발행하는 "피상속인 거주용 가옥 등 확인서"가 필요합니다［국토교통성（일본어）］. 확정신고서에 이 확인서・양도소득 내역서・매매계약서 사본・등기사항증명서 등을 첨부하여 신고합니다. 확인서 발행에는 시간이 걸릴 수 있으므로, 매각 전에 지자체에 절차를 확인해 둡시다.
자주 묻는 질문
상속한 본가라면 어느 것이든 3,000만 엔 공제할 수 있나요?
아니요. 1981년 5월 31일 이전 건축・구분소유가 아님・피상속인이 혼자 살았음・내진 개수나 철거를 함・매각 대금 1억 엔 이하 등 여러 요건을 모두 충족해야 합니다.
언제까지 팔면 되나요?
특례 자체의 적용 기한은 2027년 12월 31일까지입니다. 여기에 더해 상속 개시일로부터 3년을 경과하는 날이 속하는 해의 12월 31일까지라는 기한도 있어, 양쪽을 모두 충족해야 합니다.
형제 3인이 상속한 경우의 공제액은?
2024년 1월 이후의 양도에서는 상속인이 3인 이상인 경우 1인당 공제액이 2,000만 엔으로 축소됩니다(2인 이하는 최고 3,000만 엔).
자가 특례와 빈집 특례는 둘 다 쓸 수 있나요?
각각 다른 물건의 매각에 대한 특례입니다. 같은 해에 여러 특례를 쓸 경우 공제액 합계에 상한(연 3,000만 엔)이 있으므로, 적용 순서나 해를 넘긴 조정을 검토합니다.
요약
참고 링크(출처)
본 기사는 다음 공적 기관의 자료를 바탕으로 작성했습니다(중립・일차 정보). 요건・기한은 개정되므로, 매각・신고 전에 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
※본 기사는 일반적인 정보 제공이며 세무 조언이 아닙니다. 개별 판단은 세무서・세리사에게 확인하시기 바랍니다.