이 글은 일본어 원문의 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 금액은 일본 세법에 따릅니다.
부모가 살던 집의 토지를 상속하면 평가액을 최대 80% 줄일 수 있습니다. 이것이 "소규모 택지 등의 특례"(小規模宅地等の特例)입니다. 평가액 5,000만 엔인 토지라면 1,000만 엔으로 계산할 수 있어 상속세가 0이 되는 가정도 적지 않습니다. 다만 쓸 수 있는지는 누가 상속했는지로 정해집니다. 배우자는 무조건, 동거하던 자녀는 신고기한까지 계속 살 것이 조건, 따로 살던 자녀는 "이에나키코"(家なき子, 집 없는 자녀)라 불리는 6가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 이 글에서는 거주용·사업용·임대용 3구분의 감액률, 취득자별 판정, 부모가 노인요양시설에 있던 경우와 2세대 주택의 취급, 신고 요건을 일본 국세청 자료로 정리합니다.
결론: 3구분의 감액률과, 누가 상속하면 쓸 수 있는가
| 토지의 사용 형태 | 구분 | 상한 면적 | 감액률 |
|---|---|---|---|
| 고인(또는 생계를 함께하는 친족)이 살고 있었다 | 특정거주용 택지 등(特定居住用宅地等) | 330㎡ | 80% |
| 고인이 사업(임대 이외)에 쓰고 있었다 | 특정사업용 택지 등 | 400㎡ | 80% |
| 동족회사에 임대하고, 그 회사가 사업에 쓰고 있었다 | 특정동족회사 사업용 택지 등 | 400㎡ | 80% |
| 아파트·주차장 등 임대사업에 쓰고 있었다 | 임대사업용 택지 등(貸付事業用宅地等) | 200㎡ | 50% |
출처: 일본 국세청 Tax Answer No.4124 "상속한 사업용 또는 거주용 택지 등의 가액의 특례(소규모 택지 등의 특례)"[국세청]
가장 많은 것은 자택의 토지입니다. 자택의 토지에 대해 누가 상속하면 쓸 수 있는지는 다음과 같습니다.
| 상속한 사람 | 조건 | 판정 |
|---|---|---|
| 배우자 | 없음(동거·별거를 묻지 않음) | 쓸 수 있음 |
| 동거하던 친족 | 상속 개시 직전부터 신고기한(10개월)까지 계속 거주하고, 토지를 계속 보유 | 쓸 수 있음 |
| 따로 살던 친족(家なき子) | 아래 6요건을 모두 충족 | 요건에 따라 |
| 생계를 함께하는 친족이 살던 토지를, 그 친족이 상속 | 신고기한까지 계속 거주하고, 토지를 계속 보유 | 쓸 수 있음 |
따로 살던 자녀가 쓸 수 있는 "家なき子"의 6요건
부모와 따로 살던 자녀가 자택의 토지를 상속하는 경우, 다음 6가지를 모두 충족해야 합니다[국세청 No.4124].
- 거주제한 납세의무자·비거주제한 납세의무자 중 일본 국적이 없는 사람이 아닐 것(일본 국내에 사는 일본인이라면 해당하지 않음)
- 고인에게 배우자가 없을 것
- 고인과 동거한 상속인이 없을 것
- 상속 개시 전 3년 이내에, 본인·본인의 배우자·3촌 이내 친족·본인과 관계가 깊은 법인이 소유한 집에 산 적이 없을 것
- 상속 개시 시점에 살고 있는 집을 과거에 한 번도 소유한 적이 없을 것
- 그 토지를 신고기한까지 계속 보유할 것
쓸 수 있는 예
- 아버지는 이미 별세, 어머니가 혼자 살고 있었다. 자녀는 3년 이상 타인에게 빌린 임대주택에 살고 있었다
- 자녀는 사택(회사 명의·본인과 관계없는 법인)에 5년 살고 있었다
쓸 수 없는 예
- 자녀가 자기 집에 살고 있다(3년 이내에 살았다)
- 자녀가 자신의 배우자 명의나 형제 명의의 집에 살고 있다(3촌 이내 친족)
- 자기 집을 자녀나 친족에게 팔고 임차해, 형식만 "전세·월세 거주"로 만들었다(요건 5로 배제)
- 별세한 부모에게 배우자가 있거나, 동거한 형제가 있다
2018년 개정으로, 자기 집을 친족에게 팔아 임차 취급으로 만드는 방법이나, 자기 집을 자녀에게 증여하고 빌리는 방법은 막혔습니다. 요건 4와 5가 그것입니다.
부모가 노인요양시설에 있던 경우: 3가지 조건으로 쓸 수 있다
별세 직전에 부모가 노인요양시설에서 지냈더라도, 다음 3가지를 충족하면 자택의 토지는 "거주용"으로서 특례의 대상이 됩니다[국세청 No.4124].
- 부모가 요개호 인정 또는 요지원 인정(要介護認定·要支援認定)을 받았다(장애지원 구분의 인정도 가능)
- 입소한 곳이 특별양호 노인홈·유료 노인홈·개호노인보건시설·서비스 제공 고령자용 주택 등의 대상 시설이다
- 비게 된 자택을 타인에게 임대하거나 사업에 쓰지 않았다
세 번째가 놓치기 쉽습니다. 빈집이 된 본가를 남에게 임대하면 거주용이 아니라 임대용이 되어, 감액률이 80%에서 50%로 내려갑니다. 인정을 받지 않았던 경우도 대상이 아닙니다.
2세대 주택: 등기 방식에 따라 결과가 달라진다
부모 세대와 자녀 세대가 같은 건물에 사는 2세대 주택은 구분소유 등기(区分所有登記)가 있는지에 따라 취급이 갈립니다[국세청 No.4124].
| 건물의 등기 | 특례 대상이 되는 토지 | 자녀는 "동거 친족"인가 |
|---|---|---|
| 구분소유 등기 없음(부모 단독 명의나 공유) | 부모의 거주 부분＋자녀의 거주 부분 양쪽에 대응하는 토지 | 동거로 취급 |
| 구분소유 등기 있음(1층과 2층을 따로 등기) | 부모의 거주 부분에 대응하는 토지만 | 자녀가 부모의 구획에 살지 않으면 동거가 아님 |
현관이 따로이고 내부로 오갈 수 없는 완전분리형이라도, 구분소유 등기를 하지 않았다면 문제없습니다. 앞으로 2세대 주택을 지을 사람은, 등기 형태를 정하기 전에 확인해 두어야 할 점입니다.
계산 예와, 여러 토지를 가진 경우의 상한
- 330㎡ 이내이므로 전체가 대상 → 5,000만 엔 × 80% ＝ 4,000만 엔 감액
- 상속세 계산에 쓰는 토지의 가액 1,000만 엔
- 상속인이 자녀 2명이면 기초공제는 4,200만 엔. 토지 1,000만 엔＋예금 3,000만 엔＝4,000만 엔이라면 상속세는 0(특례가 없으면 8,000만 엔으로 과세)
자택과 임대 아파트의 토지를 모두 가진 경우에는 면적의 상한을 안분합니다. 국세청의 식은 다음과 같습니다[국세청 No.4124].
사업용 면적 × 200/400 ＋ 거주용 면적 × 200/330 ＋ 임대용 면적 ≦ 200㎡
임대용이 없으면 안분이 필요 없고, 거주용 330㎡와 사업용 400㎡를 합계 730㎡까지 양쪽 다 쓸 수 있습니다.
감액률 80%인 자택을 우선하고, 남은 한도를 50%인 임대용에 돌리는 것이 기본입니다. 다만 단가가 높은 토지를 우선하는 편이 감액 금액은 커지므로, 여러 곳이 있는 경우에는 세무사에게 계산을 맡길 가치가 있습니다.
신고하지 않으면 쓸 수 없다: 세액이 0이어도 신고서를 낸다
이 특례는 상속세 신고서에 특례를 받는다는 뜻을 기재하고, 계산명세서와 유산분할협의서 사본 등을 첨부하는 것이 요건입니다[국세청 No.4124]. 따라서 특례를 쓰면 세액이 0이 되는 가정이라도 신고서를 내지 않으면 특례를 받을 수 없고, 특례 없는 평가로 상속세가 발생합니다.
또 하나의 조건은 신고기한(별세한 날의 다음 날부터 10개월)까지 유산분할이 끝나 있을 것입니다. 분할이 정리되지 않는 경우에는 "신고기한 후 3년 이내의 분할 예정서"를 첨부해 신고하고, 3년 이내에 분할할 수 있으면 경정청구로 특례를 받을 수 있습니다[국세청 No.4208].
참고로 상속시 정산과세(相続時精算課税)로 생전에 증여한 토지에는 이 특례를 쓸 수 없습니다. 자택의 토지는 상속까지 기다리는 것이 기본입니다. 증여 방식의 선택은 역년증여와 상속시 정산과세의 선택을 참고하세요. 상속세의 전체 계산은 상속세의 세율과 3단계 계산에서 확인할 수 있습니다.
자주 있는 질문
어머니가 자택을 상속합니다. 어머니는 특례를 쓸 수 있습니까.
쓸 수 있습니다. 배우자에게는 취득자로서의 요건이 없습니다. 다만 배우자에게는 별도로 "1억 6,000만 엔까지 비과세"인 세액경감이 있으므로, 자택은 자녀가 상속해 특례를 쓰고 예금을 어머니가 상속하는 편이 2차 상속까지 포함해 유리한 경우가 있습니다.
상속하고 바로 팔고 싶은데, 특례를 쓸 수 있습니까.
동거 친족과 家なき子는 신고기한(10개월)까지 토지를 계속 보유하는 것이 요건입니다. 기한 전에 팔면 특례를 쓸 수 없습니다. 배우자에게는 이 요건이 없습니다.
토지가 400㎡ 있습니다. 330㎡를 넘은 부분은 어떻게 됩니까.
330㎡까지의 부분이 80% 감액되고, 넘은 70㎡분은 통상의 평가입니다. 면적으로 안분해 계산합니다.
신고기한을 지나 버렸습니다. 이제 쓸 수 없습니까.
기한 후 신고라도 요건을 충족하고 있으면 특례를 받을 수 있습니다. 다만 무신고 가산세와 연체세가 붙으므로, 빨리 낼수록 부담은 작아집니다.
참고 링크(출처)
- 국세청 No.4124 소규모 택지 등의 특례——감액률·상한 면적·취득자의 요건·노인요양시설·구분소유 등기·신고 요건
- 국세청 No.4208 상속재산이 분할되지 않았을 때의 신고
- 국세청 No.4152 상속세의 계산——특례 적용 후의 가액으로 과세가격을 계산할 것
※계산 예는 국세청의 감액률을 본 사이트가 적용한 시산입니다. 토지의 평가나 요건의 판정은 개별성이 높으므로, 신고 전에 세무사·세무서에 확인하세요.
