本文为日文原文的译文。以日文版为准，金额依据日本税法。
继承父母居住过的住宅用地时，评估额最多可减少80%，这就是"小规模宅地等特例"（小規模宅地等の特例）。评估额5,000万日元的土地可以按1,000万日元计算，因此遗产税变成零的家庭并不少见。不过能不能用，取决于由谁来继承。配偶无条件适用；与被继承人同居的子女，条件是住到申报期限为止；分开居住的子女则必须满足被称为"家なき子"（无房子女）的6项要件的全部。本文依据日本国税厅的资料，梳理居住用·事业用·出租用3个区分的减额率、按继承人区分的判定、父母入住养老院时的处理、二代同居住宅的处理，以及申报方面的要件。
结论：3个区分的减额率，以及由谁继承才能用
| 土地的用途 | 区分 | 面积上限 | 减额率 |
|---|---|---|---|
| 被继承人（或生计与其一体的亲属）居住 | 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% |
| 被继承人用于事业（出租以外） | 特定事业用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 出租给同族公司，该公司用于其事业 | 特定同族公司事业用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 用于公寓、停车场等出租事业 | 出租事业用宅地等（貸付事業用宅地等） | 200㎡ | 50% |
出处：日本国税厅 Tax Answer No.4124《继承的事业用或居住用宅地等价额的特例（小规模宅地等特例）》［国税厅］
最常见的是自住房的土地。关于自住房的土地，由谁继承才能适用如下。
| 继承人 | 条件 | 判定 |
|---|---|---|
| 配偶 | 无（同居与否均可） | 可用 |
| 同居的亲属 | 从继承开始的紧前一直居住到申报期限（10个月），并持续持有该土地 | 可用 |
| 分开居住的亲属（家なき子） | 满足下述6项要件的全部 | 取决于要件 |
| 生计与被继承人一体的亲属所居住的土地，由该亲属继承 | 居住到申报期限为止，并持续持有该土地 | 可用 |
分开居住的子女可用的"家なき子"6项要件
与父母分开居住的子女继承自住房土地时，必须同时满足以下6项［国税厅 No.4124］。
- 不属于居住受限纳税义务人·非居住受限纳税义务人中不具有日本国籍的人（住在日本国内的日本人不会被此项排除）
- 被继承人没有配偶
- 没有与被继承人同居的继承人
- 继承开始前3年以内，没有居住过本人·本人配偶·三亲等内亲属·与本人关系密切的法人所持有的房屋
- 继承开始时所居住的房屋，过去从未拥有过
- 持续持有该土地到申报期限为止
可用的例子
- 父亲已去世，母亲独居。子女3年以上一直住在向他人租借的出租房
- 子女住在公司宿舍（公司名下·与本人无关的法人）已5年
不可用的例子
- 子女住在自有房屋（或3年以内曾住过）
- 子女住在配偶名下或兄弟姐妹名下的房屋（三亲等内亲属）
- 把自有房屋卖给子女或亲属后再租回，只在形式上变成"租房居住"（被要件5排除）
- 去世的父母有配偶，或者有同居的兄弟姐妹
2018年的修改，封住了把自有房屋卖给亲属再当作租房的做法，以及把自己的房屋赠与子女后再租回的做法。要件4和要件5就是为此而设。
父母入住养老院的情况：满足3个条件即可适用
即使父母在去世前住在养老院，只要满足以下3点，自住房的土地仍可作为"居住用"成为特例的对象［国税厅 No.4124］。
- 父母已取得需要护理认定或需要支援认定（要介護認定·要支援認定。障害支援区分的认定亦可）
- 入住的是特别养护老人院·收费养老院·介护老人保健设施·附带服务的老年人住宅等对象设施
- 空出的自住房没有出租给他人，也没有用于事业
第3点容易被忽略。把变成空房的老家出租给别人，就不再是居住用而变成出租用，减额率会从80%降到50%。没有取得认定的情况也不属于对象。
二代同居住宅：登记方式会改变结果
父母一代与子女一代住在同一栋建筑的二代同居住宅，按有没有区分所有登记（区分所有登記）分别处理［国税厅 No.4124］。
| 建筑的登记 | 成为特例对象的土地 | 子女是否算"同居亲属" |
|---|---|---|
| 没有区分所有登记（父母单独名下或共有） | 父母居住部分＋子女居住部分两者对应的土地 | 视为同居 |
| 有区分所有登记（1楼和2楼分别登记） | 只有父母居住部分对应的土地 | 子女不住在父母的区划就不算同居 |
即使是玄关分开、内部不能往来的完全分离型，只要没有做区分所有登记就没有问题。今后要建二代同居住宅的人，应在决定登记形式之前先确认这一点。
计算示例，以及持有多块土地时的上限
- 在330㎡以内，全部为对象 → 5,000万日元 × 80% ＝ 减额4,000万日元
- 用于遗产税计算的土地价额 1,000万日元
- 继承人为子女2人时基础扣除为4,200万日元。土地1,000万日元＋存款3,000万日元＝4,000万日元，则遗产税为零（不用特例则为8,000万日元并产生课税）
同时持有自住房和出租公寓的土地时，需要按比例分摊面积上限。国税厅的公式如下［国税厅 No.4124］。
事业用面积 × 200/400 ＋ 居住用面积 × 200/330 ＋ 出租用面积 ≦ 200㎡
没有出租用土地时不需要分摊，居住用330㎡和事业用400㎡合计最多730㎡可以同时使用。
基本做法是优先用在减额率80%的自住房，把剩下的额度分给50%的出租用土地。不过优先单价高的土地，减额的金额会更大，所以有多块土地时值得请税理士帮忙计算。
不申报就用不了：即使税额为零也要提交申报书
适用本特例的要件是，在遗产税申报书上记载适用特例的意旨，并附上计算明细书和遗产分割协议书的副本等材料［国税厅 No.4124］。因此，即使是用了特例后税额为零的家庭，不提交申报书就得不到特例，会按不用特例的评估额产生遗产税。
另一个条件是在申报期限（去世次日起10个月）之前完成遗产分割。分割谈不成时，可附上"申报期限后3年以内的分割预定书"先申报，若能在3年以内完成分割，则可通过更正请求适用特例［国税厅 No.4208］。
另外，生前通过继承时精算课税（相続時精算課税）赠与的土地不能使用本特例。自住房的土地原则上应等到继承时再转移。赠与方式的选择请参考历年赠与与继承时精算课税的选择。遗产税的整体计算可在遗产税的税率与3步计算确认。
常见问题
母亲要继承自住房。母亲可以用特例吗？
可以。配偶没有作为取得人的要件。不过配偶另有"最高1亿6,000万日元免税"的税额减轻，因此让子女继承自住房并使用特例、由母亲继承存款，有时连二次继承一起算会更有利。
我想继承后马上出售，还能用特例吗？
同居亲属和"家なき子"的要件是持有土地到申报期限（10个月）为止。在期限前出售就不能用特例。配偶没有这项要件。
土地有400㎡。超过330㎡的部分怎么处理？
330㎡以内的部分减额80%，超出的70㎡按通常评估。按面积分摊计算。
已经过了申报期限，是不是不能用了？
期限后申报也可以，只要满足要件就能适用特例。但会产生无申报加算税和滞纳税，越早提交负担越小。
参考链接（出处）
- 国税厅 No.4124 小规模宅地等特例——减额率·面积上限·取得人的要件·养老院·区分所有登记·申报要件
- 国税厅 No.4208 遗产尚未分割时的申报
- 国税厅 No.4152 遗产税的计算——按适用特例后的价额计算课税价格
※计算示例是本站套用国税厅的减额率所做的试算。土地的评估和要件的判定个别性很强，申报前请向税理士·税务署确认。
