每年4至6月寄到的固定资产税纳税通知书。"为什么是这个金额？""感觉比邻居家高。""怎么突然涨了？"本文回答每位有房者都会有的疑问。制度的核心是住宅用地在200㎡以内评估额变为6分之1的特例，以及新建建筑3年间（公寓5年间）减半的减额。"第4至6年涨了"只是这项减额结束了而已。本文汇总计算的机制，以及能变便宜、能追回的情形。
① 基本公式：固定资产税＝课税标准额×1.4%（标准税率）＋若在市街化区域则加都市计划税最多0.3%。
② 土地：只要建有住宅，就适用200㎡以内评估额×1/6（超过部分为1/3）的住宅用地特例。拆成空地后约暴涨6倍，正是因为该特例被取消。
③ 建筑：新建后3年间（3层以上耐火公寓为5年间）税额为1/2（相当于120㎡以内）［国土交通省（日文）］。"第4年（第6年）涨了"的真相就是该减额结束。
④ 评估额每3年重新评估一次（最近为令和6年度，下次为令和9年度）。
⑤ 可变便宜的空间：翻修减税（抗震、节能、无障碍）、检查特例是否漏用、纵览与审查申诉。因土地、房屋评估错误而多征的退还案例，实际上每年都在发生。
计算的机制（示范案例）
- 土地：3,000万日元 × 1/6（小规模住宅用地）＝课税标准500万日元 → ×1.4% ＝ 7万日元
- 建筑：1,200万日元 × 1.4% ＝ 16.8万日元 → 以新建减额×1/2 ＝ 8.4万日元（最初3年间）
- 合计 约15.4万日元/年（＋若在市街化区域则加都市计划税 约2.5万日元）
- 第4年以后：建筑的减额结束，变为约23.8万日元/年。"突然涨了"就是这个原因
※评估额不是购买价格，而是自治体依固定资产评估基准算出的金额（建筑大致为建筑费的5〜6成，土地为公示价格的7成水平）。建筑评估会随年数下降。
两项重大减轻（自动适用但需确认）
| 减轻 | 内容 | 注意 |
|---|---|---|
| 住宅用地特例 | 住宅用地200㎡以下＝评估额1/6（都市计划税1/3）／超过200㎡的部分＝1/3（同为2/3） | 店铺兼用、拆除住宅、被劝告为"特定空置房"时特例被取消（空置房的税金） |
| 新建住宅的减额 | 新建后3年间（3层以上耐火建筑为5年间）税额1/2（居住部分120㎡以内）。长期优良住宅为5年（同为7年） | 适用期限在令和8年度税制改正中延长5年（并调整建筑面积要件）［国交省 令和8改正概要］ |
能变便宜、能追回的情形
- 翻修减税：进行抗震改修、节能改修、无障碍改修后，有制度可让次年度的固定资产税减额1/3〜1/2（工程后3个月以内向自治体申报；有要件与期限）［国土交通省（日文）］。
- 检查是否漏用：诸如新建了房屋但土地仍按空地评估、二世带住宅未能取得按户数（200㎡×2）的特例等错误，现实中确有发生，因过度征收而获退还（最多过去5年＋依自治体要纲10〜20年）的案例也很多。请在纳税通知书的课税明细中确认"小规模住宅用地"的记载。
- 纵览与审查申诉：每年4月前后，有可将自己的评估额与其他土地、房屋比较的"纵览"期间。对评估不服时，可向固定资产评估审查委员会提出审查申诉（评估重估年度等）。
- 免税点：在同一市区町村内，若课税标准低于土地30万日元、房屋20万日元，则本就不课税。
- 支付支持无现金纳付（eL-QR）。可选择每年4次分期或一次性缴纳（期限见税金日历）。
常见疑问（"为什么"系列）
- "建筑变旧了税金却不降"：建筑评估有下限（约为重建价格的2成），不会归零。而且评估重估为每3年一次，其间原则上保持不变。
- "塔式公寓的高层与低层相同吗？"：2017年以后建成的塔式公寓已按楼层进行按比例修正（楼层越高略高）。
- "出租后会涨吗？"：即使是出租住宅，只要是"住宅"就维持住宅用地特例。转用为办公室、店铺则特例被取消。
- "1月1日就卖了却还来账单"：固定资产税是向1月1日时点的所有者课征全年份。买卖时按交付日进行按日结算是商业惯例。
常见问题
新建住宅的固定资产税大概是多少？
作为参考，土地150㎡、建筑评估1,200万日元的独栋，最初3年间约为每年15万日元前后（含都市计划税约18万日元前后），减额结束后约为每年23万日元前后。评估额大致为建筑费的5〜6成，因地区、规格不同差异很大。
为什么第4年（第6年）固定资产税突然涨了？
这是因为新建住宅的税额1/2减额（独栋3年、耐火公寓5年）结束了。这不是故障或错误，而是按制度进行的变动，纳税通知书的课税明细中也反映了减额结束。
拆除房屋改为空地后税金会怎样？
由于住宅用地特例（1/6）被取消，土地的固定资产税会从次年度起最多涨约6倍（实际会因负担调整等而变动）。在重建过程中的某些情形有维持特例的救济，因此拆除前请向自治体确认。
感觉固定资产税算错了，该怎么办？
首先在课税明细书中确认住宅用地特例、新建减额是否适用，4月前后的纵览可与邻近比较。对评估不服时可向固定资产评估审查委员会提出审查申诉，明显的课税错误经向自治体申诉可获退还（最低5年份）。
数据出处
- 新建住宅的减额措施（1/2・3年/5年・120㎡）与翻修减税：国土交通省 新建住宅相关税额减额措施（日文）／延长（令和8年度改正）：国土交通省 令和8年度税制改正概要（日文）
- 住宅用地特例（1/6・1/3）、税率1.4%、免税点：地方税法第349条之3之2等／各自治体的解说（例：大阪市（日文）・横滨市（日文））
※税率（1.4%为标准税率，可能因自治体而异）、减额的要件、纵览的日程因自治体而异。本文为一般性信息提供，个别税额请向您居住的市区町村确认。