상속 부동산 등기의 의무화｜당신의 기한은 언제? 예전 상속도 2027년 3월 말까지
돌아가신 부모님의 본가나 토지 명의를 그대로 방치하고 있지 않나요? 상속 부동산 등기(부동산의 명의 변경)는 2024년 4월부터 의무가 되었으며, 정당한 사유 없이 방치하면 10만 엔 이하의 과료(행정벌금) 대상이 됩니다. 게다가 의무화 이전에 상속한 몫도 대상이며, 많은 사람의 기한이 2027년(레이와 9년) 3월 31일로 다가오고 있습니다. 이 글에서는 자신의 기한이 언제인지를 유형별로 한눈에 볼 수 있는 표, 기한을 맞추지 못할 때의 '상속인 신고 등기', 비용과 면세, 그리고 2026년 4월에 시작된 주소 변경 등기의 의무화까지 법무성의 일차 정보로 알기 쉽게 정리합니다.
・상속으로 부동산을 취득하면 취득을 안 날부터 3년 이내에 상속 부동산 등기를 신청할 의무가 있음
・2024년 3월 이전의 상속(예전 상속)도 대상. 원칙적으로 2027년 3월 31일이 기한
・유산 분할이 정리되지 않았다면 무료・단독으로 할 수 있는 '상속인 신고 등기'로 우선 의무를 이행할 수 있음
제도 개요｜무엇이 의무가 되었나?
| 언제부터 | 2024년(레이와 6년) 4월 1일 시행 |
|---|---|
| 누구의 의무 | 상속(유언에 의한 취득 포함)으로 부동산의 소유권을 취득한 상속인 |
| 무엇을 하나 | 부동산 소재지를 관할하는 법무국에 상속 부동산 등기(소유권 이전 등기)를 신청 |
| 기한 | 소유권 취득을 안 날부터 3년 이내. 유산 분할이 성립한 때에는 성립일부터 3년 이내에 그 내용의 등기 |
| 벌칙 | 정당한 사유 없이 게을리하면 10만 엔 이하의 과료 대상［법무성 Q&A（일본어）］ |
배경은 '소유자 불명 토지' 문제입니다. 등기되지 않은 채 상속이 반복되면 소유자를 알 수 없는 토지가 늘어나 재개발이나 재해 복구에 방해가 되므로, 등기를 의무화하여 그 발생을 방지하게 되었습니다.
【가장 중요】당신의 기한은 언제? 유형별 한눈 표
| 당신의 경우 | 등기 기한 |
|---|---|
| 2024년 4월 1일 이후에 상속했다 | 부동산 취득을 안 날부터 3년 이내 |
| 2024년 3월 31일 이전에 상속했다(예전 상속・미등기) | 2027년(레이와 9년) 3월 31일까지(취득을 안 날부터 3년 쪽이 더 늦으면 그쪽) |
| 상속인끼리 유산 분할이 정리되지 않는다 | 우선 3년 이내에 상속인 신고 등기(아래) → 분할 성립 후, 성립일부터 3년 이내에 상속 부동산 등기 |
부모 세대는커녕 조부모 명의 그대로인 토지도, 상속인인 당신에게 신청 의무가 있습니다. 세대를 거듭할수록 상속인이 늘어(수십 명이 되기도) 협의도 서류 수집도 어려워집니다. 기한 문제뿐 아니라 방치한 햇수 자체가 비용이 되는 제도입니다.
방치하면 어떻게 되나? 과료까지의 흐름과 실제 피해
기한을 넘겼다고 즉시 과료는 아닙니다. 먼저 법무국으로부터 최고(등기를 해 달라는 통지)가 오고, 그래도 정당한 사유 없이 신청하지 않을 경우에, 법원으로의 통지를 거쳐 10만 엔 이하의 과료가 되는 흐름입니다. 상속인이 매우 많아 파악에 시간이 걸린다, 유언의 유효성이 다투어지고 있다——이런 사정은 '정당한 사유'로 고려됩니다［법무성 Q&A（일본어）］.
다만, 정말 무서운 것은 과료보다 실제 피해입니다. 명의가 돌아가신 분 그대로이면 그 부동산은 팔 수도, 빌려줄 수도, 담보로 잡을 수도 없습니다. 빈집의 관리비와 고정자산세만 나가고, 막상 팔려고 할 때에는 상속인이 너무 늘어나 절차가 진행되지 않는다——이것이 전형적인 실패 패턴입니다.
기한을 못 맞출 때의 비장의 카드 '상속인 신고 등기'
'3년 이내에 유산 분할이라니 무리'라는 사람을 위해, 간이하게 의무를 이행할 수 있는 새 제도가 있습니다［법무성（일본어）］.
① 상속인 중 1명이 단독으로 신청할 수 있음(다른 상속인의 동의 불필요) ② 등록면허세가 들지 않음(무료) ③ 날인・전자서명 불필요로 웹 브라우저에서 온라인 신청도 가능 ④ 필요한 호적도 최소한. 이것으로 상속 부동산 등기의 신청 의무는 우선 이행한 것이 됩니다.
다만 한계가 두 가지. 상속인 신고 등기는 '누가 상속인인지'를 나타낼 뿐 권리의 등기가 아니므로, ① 그 부동산을 매각・담보 설정하려면 결국 상속 부동산 등기가 필요 ② 유산 분할이 성립하면 성립일부터 3년 이내에 다시 상속 부동산 등기의 신청 의무가 생깁니다. 어디까지나 '시간 벌기'의 위치입니다.
상속 부동산 등기의 방법과 비용
① 명의와 부동산 확인——고정자산세 납세 통지서나 법무국의 등기사항증명서(1통 600엔)로 현재의 명의를 확인
② 서류 수집——돌아가신 분의 출생부터 사망까지의 호적, 상속인의 호적・주민표, 유산 분할 협의서(＋전원의 인감증명), 고정자산 평가증명서 등
③ 신청——관할 법무국에 서면 또는 온라인으로 신청. 법무성이 양식・기재 예시를 공개하고 있어 직접 신청하는 것도 가능합니다
등록면허세＝고정자산세 평가액 × 0.4%(예: 평가액 1,500만 엔의 본가 → 6만 엔). 서류의 실비가 수천 엔 정도. 사법서사에게 의뢰할 경우의 보수는 사안에 따라 다르지만, 대체로 수만~십수만 엔이 기준입니다(부동산 수・상속인 수에 따라 변동).
상속에 의한 토지의 이전 등기는, 부동산의 가액이 100만 엔 이하이면 등록면허세가 들지 않습니다(조세특별조치법의 면세 조치. 레이와 9년〈2027년〉 3월 31일까지)［법무국（일본어）］. 시골의 산림・농지 등은 이 면세로 등기할 수 있는 경우가 많아, '공짜로 의무를 이행할 수 있을 때' 마치는 것이 상책입니다.
【2026년 4월부터】주소 변경 등기도 의무화되었다
상속 부동산 등기와 세트로 알아두고 싶은 것이 이것입니다. 2026년(레이와 8년) 4월 1일부터 부동산 소유자의 주소・성명 변경 등기도 의무화되었습니다. 이사나 결혼으로 주소・성명이 바뀌면 2년 이내에 변경 등기가 필요하며, 게을리하면 5만 엔 이하의 과료 대상입니다. 의무화 이전의 변경분도 대상이며, 이쪽은 2028년(레이와 10년) 3월 말까지 절차가 필요합니다［법무성 특설 페이지（일본어）］.
또한 미리 법무국에 검색용 정보를 신청해 두면, 이후에는 법무국이 주민기본대장 네트워크의 정보를 바탕으로 무료로 직권 변경해 주는 '스마트 변경 등기' 구조도 시작되었습니다. 자가를 보유한 분은 상속 부동산 등기 확인과 함께 대응해 두세요.
오봉 귀성 때 해두고 싶은 3가지 확인
- 본가・토지의 명의를 확인한다——고정자산세 납세 통지서의 명의인을 본다. 돌아가신 분 그대로라면 대응 필요
- 부동산의 '목록'을 파악한다——자택 외에 산림・농지・사도 지분 등이 누락되기 쉽다. 납세 통지서의 과세 명세나 시구정촌의 명기장(나요세초)으로 확인
- 누가 상속할지 협의한다——유산 분할이 정리되면 등기로. 정리되지 않아도 기한이 가깝다면 상속인 신고 등기로 의무만 먼저 이행
※상속한 본가를 팔 예정이라면 빈집의 3,000만 엔 특별공제는 '상속 개시로부터 3년 후의 연말까지' 등 세금 기한이 별도로 있습니다. 등기와 세금, 두 시계가 모두 돌아가고 있다는 점에 주의하세요. 상속세 자체의 기초는 상속세의 기초공제와 절세 대책으로.
정리
자주 묻는 질문
상속 부동산 등기를 하지 않으면 반드시 10만 엔을 내게 되나요?
즉시 과료는 아닙니다. 먼저 법무국으로부터 최고가 오고, 그래도 정당한 사유 없이 신청하지 않을 경우에 10만 엔 이하의 과료 대상이 됩니다. 상속인이 매우 많아 파악에 시간이 걸린다, 유언의 유효성이 다투어지고 있다 등의 사정은 정당한 사유로 고려됩니다. 다만 명의를 방치하면 매각도 담보 설정도 할 수 없으므로, 과료 이전에 실제 피해가 크다는 점에 주의하세요.
의무화 이전에 상속한 본가도 대상인가요? 기한은?
대상입니다. 2024년 3월 31일 이전의 상속으로 미등기인 부동산은, 원칙적으로 2027년(레이와 9년) 3월 31일까지 상속 부동산 등기의 신청이 필요합니다(부동산 취득을 안 날부터 3년 쪽이 더 늦으면 그쪽). 조부모 명의 그대로 방치한 토지도, 상속인에게 신청 의무가 있습니다.
유산 분할이 정리되지 않습니다. 어떻게 하면 되나요?
상속인 신고 등기를 쓰면, 상속인 중 1명이 단독・무료(등록면허세 없음)・온라인 가능으로 법무국에 신청할 뿐, 우선 신청 의무를 이행할 수 있습니다. 다만 권리의 등기가 아니므로 매각 등에는 쓸 수 없고, 유산 분할이 성립하면 성립일부터 3년 이내에 다시 상속 부동산 등기가 필요합니다.
상속 부동산 등기의 비용은 얼마나 드나요?
등록면허세가 고정자산세 평가액의 0.4%(평가액 1500만 엔이면 6만 엔)와, 호적 등의 실비가 수천 엔 정도. 사법서사에게 의뢰할 경우 보수가 별도로, 수만~십수만 엔이 기준입니다. 평가액 100만 엔 이하의 토지는 2027년 3월 31일까지의 면세 조치로 등록면허세가 들지 않습니다.
주소가 바뀌었을 때의 등기도 의무인가요?
네. 2026년 4월 1일부터 부동산 소유자의 주소・성명 변경 등기도 의무화되었습니다. 변경으로부터 2년 이내에 등기하지 않으면 5만 엔 이하의 과료 대상이며, 의무화 이전의 변경분도 2028년 3월 말까지 절차가 필요합니다. 법무국에 검색용 정보를 신청해 두면, 이후에는 무료로 직권 변경되는 스마트 변경 등기도 이용할 수 있습니다.
참고 링크(출처)
이 글은 다음의 공적 자료를 바탕으로 작성했습니다(2026년 7월 시점). 절차의 상세・양식은 법무성・법무국의 최신 안내를 확인하세요.
- 법무성 상속 부동산 등기 신청 의무화에 관한 Q&A（일본어）
- 법무성 상속인 신고 등기에 대하여（일본어）
- 법무성 주소 등 변경 등기의 의무화 특설 페이지（일본어）
- 법무국 상속 부동산 등기의 등록면허세 면세 조치에 대하여（일본어）
- 정부 홍보 온라인 상속 부동산 등기의 의무화（일본어）
※이 글은 일반적인 정보 제공이며, 법무・세무 조언이 아닙니다. 개별 등기 절차・유산 분할의 판단은 법무국・사법서사・변호사・세무사에게 확인하세요.