주택수당 10만 엔보다 임차 사택——과세되는 것은 "임대료 상당액"과의 차액뿐, 실수령 차이는 연 35만 엔

이 글은 일본어 원문의 번역입니다. 일본어판이 정본이며, 금액은 일본 세법에 따릅니다.

같은 "월세 10만 엔을 회사가 부담한다"라도, 현금으로 주는 주택수당은 전액이 급여로 과세되고, 회사가 빌려서 빌려주는 사택이라면 과세되는 것은 일부뿐입니다. 주택수당 10만 엔은 세금과 사회보험료로 30% 넘게 빠져 실수령이 6만 5,000엔 정도지만, 임차 사택이라면 본인 부담은 월 수천 엔에서 1만 엔대로 끝나고, 실수령 기준으로 연 30만 엔 이상의 차이가 나기도 합니다. 구조의 중심은 국세청의 "임대료 상당액(賃貸料相当額)"이라는 계산식으로, 고정자산세 과세표준액을 바탕으로 산출합니다. 사용인(일반 직원)과 임원의 규칙이 다른 점, 계약 명의가 회사가 아니면 쓸 수 없다는 점, 그리고 2026년 10월 1일부터 사회보험의 현물급여 가액이 다다미 단위에서 ㎡ 단위로 바뀌어 도쿄에서는 올라간다는 점까지, 국세청과 일본연금기구 자료로 정리합니다.

결론: 주택수당 10만 엔과 사택의 실수령 차이는 연 약 35만 엔

	주택수당 10만 엔(현금)	임차 사택(월세 10만 엔을 회사가 계약)
회사의 부담	10만 엔／월	월세 10만 엔－본인 부담 5,300엔＝9만 4,700엔／월
급여로 과세되는 금액	10만 엔 전액	0엔(임대료 상당액 1만 600엔의 50% 이상을 부담하고 있기 때문)
본인이 내는 세금·사회보험료(약 35%)	약 3만 5,000엔／월	0엔
본인이 내는 월세	10만 엔(수당에서 지급)	5,300엔
본인의 실제 지출(실수령 기준)	월 3만 5,000엔(수당 6만 5,000엔－월세 10만 엔)	월 5,300엔
차이(연)	약 35만 6,000엔, 사택이 유리

※임대료 상당액은 건물의 과세표준액 300만 엔·바닥면적 50㎡·부지 지분의 과세표준액 200만 엔인 예로 1만 600엔. 세금·사회보험료는 세율 10%인 회사원의 기준치(소득세 10.21%＋주민세 10%＋사회보험료 약 15%). 사택만큼 표준보수월액이 내려가므로 장래의 후생연금은 조금 줄어듭니다.

국세청은 "현금으로 지급되는 주택수당이나 입주자가 직접 계약하고 있는 경우의 월세 부담"은 사택의 대여로 인정되지 않아 급여로 과세된다고 하며, 사택은 "임대료 상당액과 받고 있는 월세의 차액"만이 과세 대상이라고 하고 있습니다[국세청 No.2597 사용인에게 사택을 빌려준 경우].

임대료 상당액의 계산: 고정자산세 과세표준액에서 세 가지를 더한다

사용인(일반 직원)에게 빌려주는 사택의 임대료 상당액은, 회사가 소유하고 있든 임차하고 있든 다음 세 가지의 합계입니다[국세청 No.2597].

임대료 상당액(월액)

① 그 연도 건물의 고정자산세 과세표준액 × 0.2%

② 12엔 × 건물의 총바닥면적(㎡) ÷ 3.3㎡

③ 그 연도 부지의 고정자산세 과세표준액 × 0.22%

예: 건물 300만 엔 × 0.2% ＝ 6,000엔, 12엔 × 50㎡ ÷ 3.3 ＝ 182엔, 부지 200만 엔 × 0.22% ＝ 4,400엔 → 합계 1만 582엔

핵심은 임대료 상당액이 실제 월세와는 무관하게, 과세표준액이라는 낮은 숫자에서 계산된다는 점입니다. 월세 10만 엔짜리 집이라도 임대료 상당액은 1만 엔 안팎이 되는 것이 보통입니다. 국세청의 예에서는, 임대료 상당액 1만 엔인 사택에서 본인이 6,000엔을 내고 있으면 차액 4,000엔은 과세되지 않습니다(50% 이상을 부담하고 있기 때문). 3,000엔이라면 차액 7,000엔이 급여로 과세됩니다.

과세표준액은 어디서 알 수 있나

국세청은 "임대인 등으로부터 고정자산세 과세표준액 등을 확인할 필요가 있다"고 하고 있습니다. 집주인이 알려주지 않을 때는, 임차 사택의 계약자인 회사가 "가옥에 대해 임차권을 가진 자"로서 시구정촌에서 고정자산 과세대장의 열람이나 평가증명서의 청구를 할 수 있습니다(지방세법 제382조의2). 과세표준액이 개정되어도 변동이 20% 이내라면 사용인 사택의 재계산은 필요 없습니다[국세청 질의응답 사례].

임원에게는 "50% 룰"이 없다. 소규모 주택인지에 따라 식이 달라진다

임원 사택은 택스앤서 No.2600에서 별도로 정하고 있습니다[국세청 No.2600 임원에게 사택을 빌려준 경우].

	사용인	임원
임대료 상당액의 식	위의 3요소(바닥면적을 불문하고 동일)	소규모 주택(내용연수 30년 초과 건물은 99㎡ 이하, 30년 이하는 132㎡ 이하)이면 같은 3요소. 그 밖에는 건물 과세표준액×12%(30년 초과는 10%)＋부지×6%의 12분의 1
임차하는 경우	3요소 그대로	소규모 주택이 아닌 경우는 "회사가 내는 월세의 50%"와 위 식 중 많은 쪽
본인 부담이 임대료 상당액의 50% 이상이면	차액은 비과세	이 특례는 없다. 임대료 상당액과의 차액은 모두 급여 과세
호화 사택(240㎡ 초과 등)	—	통상 지급해야 할 사용료에 상당하는 금액이 임대료 상당액

임원의 경우, 임대료 상당액의 전액을 본인이 부담하면 과세되지 않습니다. 소규모 주택의 임대료 상당액은 사용인과 같은 식으로 1만 엔 안팎이므로, 임원보수를 낮추고 사택을 제공하는 형태로 하면 임원보수에 붙는 소득세·주민세·사회보험료를 한꺼번에 줄일 수 있습니다. 임원보수를 정하는 방법은 임원보수는 얼마로 설정하는 것이 최적인가에서 설명하고 있습니다.

쓸 수 있는 조건: 계약은 회사 명의, 월세는 회사가 집주인에게

임대차계약의 임차인을 회사로 한다. 본인 명의의 계약에 회사가 월세를 보조하는 형태는 "입주자가 직접 계약하고 있는 경우의 월세 부담"에 해당해 전액이 급여 과세입니다. 이미 살고 있는 집이라도 계약을 회사 명의로 바꾸면 사택으로 만들 수 있습니다.
회사가 집주인에게 월세를 내고, 본인에게서는 사택 사용료를 급여에서 공제한다. 사용인이라면 임대료 상당액의 50% 이상, 임원이라면 전액을 징수합니다.
사택 규정을 만든다. 대상자·본인 부담액·퇴거 시의 처리를 정해 두면 세무조사에서도 설명하기 쉬워집니다.
관리비나 공익비는 월세에 포함해 계산해도 된다. 가구가 딸린 경우에는 가구 몫을 따로 평가합니다[국세청 질의응답 사례].

사회보험은 별개의 계산. 2026년 10월 1일부터 도쿄는 다다미 2,830엔에서 ㎡ 1,330엔으로

세금의 임대료 상당액과는 별도로, 사회보험에서는 사택을 "현물급여"로 보아 도도부현별 단가로 평가해 표준보수월액에 더합니다. 이 단가와 계산 방법이 2026년 10월 1일에 바뀌었습니다[일본연금기구 레이와 8년도 현물급여 가액 일람표].

	2026년 9월 30일까지	2026년 10월 1일부터
단위(도쿄도)	거주실 1조(다다미)당 2,830엔	총면적 1㎡당 1,330엔
대상 면적	거실·침실 등 거주실만(현관·부엌·화장실·욕실·복도는 제외)	주택 바닥면적의 합계(별동의 창고·차고, 공용 부분은 제외)
연금기구의 계산 예(거주실 16조·총면적 40㎡)	26.4㎡ ÷ 1.65 × 2,830엔 ＝ 4만 5,280엔	40㎡ × 1,330엔 ＝ 5만 3,200엔
본인에게서 월세를 징수하고 있는 경우	현물급여 가액에서 징수액을 뺀 금액이 보수에 산입된다

위 예에서는 같은 집인데도 월 7,920엔분, 보수에 산입되는 금액이 늘어납니다. 본인 부담 5,300엔을 뺀 4만 7,900엔이 표준보수월액에 더해지므로, 사택에 사는 사람의 사회보험료 등급이 올라갈 수 있습니다. 이 개정은 "고정적 임금의 변동"에 해당해, 2등급 이상 움직이면 수시개정의 대상입니다. 등급의 구조는 표준보수월액 조회 방법, 보험료의 금액은 사회보험료는 연 수입별로 얼마를 참고해 주세요.

그래도 주택수당과 비교하면 사택 쪽이 보수에 산입되는 금액이 작고(수당 10만 엔에 대해 현물 4만 7,900엔), 세금과 사회보험을 합친 부담은 가벼워집니다.

단점도 세 가지: 연금이 줄고, 퇴직하면 나가야 하고, 회사의 손이 간다

표준보수월액이 내려가는 만큼 장래의 후생연금과 상병수당금·출산수당금이 줄어든다. 주택수당 10만 엔을 사택으로 바꾸면 보수는 10만 엔 줄고 현물급여 4만 7,900엔이 더해지므로, 차감 약 5만 엔분의 등급이 내려갑니다. 후생연금은 40년이면 연 약 3만 3,000엔 적어집니다.
퇴직하면 사택의 권리는 없어진다. 계약은 회사 명의이므로, 퇴직 시에는 자기 명의로 다시 계약하거나 퇴거하게 됩니다.
회사 측의 사무가 늘어난다. 계약·월세 지급·과세표준액 확인·사택 규정의 정비가 필요합니다. 중소기업에서는 "주택수당이 더 편하다"는 이유로 쓰이지 않는 경우가 많은 것이 실정입니다.

그래도 본인과 회사 양쪽에서 사회보험료가 줄기 때문에, 회사의 총인건비가 같다면 사택 쪽이 본인의 실수령은 늘어납니다. 전근으로 자택을 빌려주는 경우의 세금은 월세 수입의 확정신고에서 따로 정리하고 있습니다.