일본의 상속세 최고세율은 55%로 세계 최고 수준입니다. 그런데 초부유층이 자산을 「현금 그대로」 상속하는 일은 거의 없습니다. 이유는 단순합니다. 상속세는 자산의 시가가 아니라 「상속세 평가액」에 부과되기 때문입니다. 현금을 부동산이나 비상장 주식으로 바꾸는 것만으로 과세의 잣대 자체가 작아집니다. 이 글에서는 자산관리회사・지주회사・부동산화라는 대표적 구조가 왜 세액을 낮추는지를 분해하고, 동시에 최고재판소가 「타워맨션 절세」를 부인한 한계선 — 총칙 6항 — 까지 국세청 1차 자료를 바탕으로 중립적으로 해설합니다.
대원칙: 상속세는 「시가」가 아니라 「평가액」에 부과된다
상속세 계산에서는 재산을 국세청 「재산평가 기본통달」의 규칙으로 금액화합니다. 자산 종류별 차이가 매우 큽니다.
| 자산의 형태 | 평가 방식 | 시가 대비 대략적 수준 |
|---|---|---|
| 현금・예금 | 액면 그대로 | 100% |
| 상장 주식 | 시장 가격 | 거의 100% |
| 나대지(자가 사용) | 노선가(공시지가의 약 8할 수준) | 약 80% |
| 임대 아파트의 토지・건물 | 임대 감액 ＋ 건물은 고정자산세 평가액 | 약 50〜70% |
| 비상장 주식(가족회사) | 유사업종 비준・순자산가액 등 통달 방식 | 회사 상황에 따라 크게 낮아지기도 |
현금 1억 엔은 1억 엔으로 과세되지만, 같은 돈으로 산 임대 부동산은 평가액이 5,000만〜7,000만 엔 수준인 경우가 드물지 않습니다. 「자산의 형태를 바꾼다＝과세의 잣대를 바꾼다」 — 이것이 부유층 상속세 대책의 출발점입니다. 상속세의 기본 구조(기초공제 3,000만 엔＋법정상속인 1인당 600만 엔)는 상속세 기초공제 해설을 참고하세요.
수법①: 부동산으로 바꾼다 — 임대할수록 평가가 내려간다
- 토지는 노선가로 약 8할.
- 임대하면 더 내려간다. 임대 건물의 부지는 「자용지 평가 ×(1 − 차지권 비율 × 차가권 비율 30% × 임대율)」. 차지권 비율 70% 지역이면 약 21% 감액. 건물은 고정자산세 평가액(건축비의 5〜6할 수준)에서 임대 시 30%가 더 빠집니다.
- 소규모 택지 특례. 요건을 충족하면 자택 토지는 330㎡까지 80% 감액, 임대사업용 토지는 200㎡까지 50% 감액. 사망 전 3년 이내에 임대를 시작한 토지는 원칙적으로 제외됩니다.
타워맨션 절세는 규칙이 바뀌었습니다. 고층부는 평가액이 시가의 평균 4할 수준까지 내려가 대표적 수단이었지만, 2024년 1월 1일 이후 상속・증여로 취득한 구분소유 맨션에는 새 평가 규칙이 적용됩니다. 평가 수준이 시가의 6할 미만이면 최소 약 6할까지 끌어올려집니다. 압축 여지는 남아 있지만 예전만큼은 아닙니다.
수법②: 자산관리회사 — 재산을 「비상장 주식」으로 바꾼다
- 비상장 주식은 공식으로 평가된다. 회사 규모에 따라 「유사업종 비준 방식」(상장 동종업체 주가에 자사의 배당・이익・순자산 3요소를 대입하고 참작률 0.7／0.6／0.5를 곱함)과 「순자산가액 방식」을 조합합니다. 이익과 배당을 억제한 회사의 주식 평가는 크게 낮아지는 경향이 있습니다.
- 나누기 쉽고 증여하기 쉽다 — 부동산과 달리 주식은 1주 단위로 매년 다음 세대에 이전할 수 있습니다.
- 소득 분산: 가족을 임원으로 하여 보수를 지급하면 생전부터 재산 이전이 진행됩니다.
주식회사(KK)와 합동회사(GK), 어느 쪽으로 만들까
| 주식회사(KK) | 합동회사(GK) | |
|---|---|---|
| 설립 비용 | 약 20만 엔부터 | 약 6만 엔부터 |
| 상속 시 | 주식은 상속재산으로 당연히 승계 | 정관에 정함이 없으면 지분이 승계되지 않음(회사법 607조・608조) |
| 주의 | 유지 비용 | 유일한 사원이 정관 조항 없이 사망하면 회사는 해산(641조). 상속인은 순자산 기준의 환급청구권만 취득하며, 오히려 평가가 높아질 수도 있음 |
수법③: 지주회사 — 창업자의 주가를 동결한다
기업 오너의 최대 상속재산은 대개 자사주입니다. 대표적 구조는 후계자가 지주회사를 세우고 차입으로 창업자에게서 사업회사 주식을 매입하는 방식입니다. 창업자의 재산은 더 이상 불어나지 않고(이후의 주가 상승은 지주회사에 축적), 지주회사는 배당으로 차입을 상환합니다.
다만 전용 판정 규칙이 있습니다. 총자산에서 주식 등이 50% 이상이면 「주식보유특정회사」로 판정되어 원칙적으로 평가가 높게 나오는 순자산가액 방식이 적용됩니다. 이를 피하려는 자산 조정(이른바 「가부토쿠 빼기」)이 상속 직전의 형식적 조작이라면 과세 실무에서 「없었던 것」으로 판정될 위험이 있습니다.
또한 후계자에 대한 자사주 승계에는 사업승계세제(특례조치)라는 납세유예 제도가 있습니다. 대상 주식 전부에 대해 상속세・증여세 납부가 100% 유예되며, 특례승계계획 제출 기한은 2027년 9월 30일까지 연장되었습니다(증여・상속 실행은 2027년 12월 31일까지. 최신 기한은 중소기업청 공식 정보로 확인).
수법④: 시간을 쓴다 — 증여와 생명보험의 「정석」
- 역년 증여: 1인당 연 110만 엔까지 증여세 비과세. 다만 2024년부터 사망 전 증여를 상속재산에 합산하는 기간이 3년에서 7년으로 단계적 연장 중입니다(2031년부터 완전 7년. 연장된 4년분은 합계 100만 엔까지 합산 제외).
- 상속시정산과세: 2024년부터 연 110만 엔의 기초공제가 신설되어, 이 범위의 증여는 신고 불요・합산도 없습니다.
- 생명보험: 사망보험금에는 500만 엔 × 법정상속인 수의 비과세 한도가 있습니다.
한계선: 최고재판소 2022년 4월 19일 판결
지금까지의 수법은 모두 통달대로의 평가에 근거한 합법적 구조입니다. 다만 국세청에는 마지막 카드가 있습니다. 재산평가 기본통달 「총칙 6항」 — 통달대로의 평가가 「현저히 부적당」한 경우, 부동산 감정 등 다른 방법으로 재평가할 수 있는 규정입니다.
피상속인이 만년에 10억 엔 이상을 차입해 약 14억 엔의 맨션 2동을 구입. 상속인은 노선가 기준 약 3.3억 엔으로 평가하고 차입금과 상계해 상속세를 거의 0으로 신고했습니다. 국세 측은 총칙 6항을 적용해 감정가(약 12.7억 엔)로 재평가하고 2억 엔이 넘는 추징. 최고재판소는 「임박한 상속을 예상하고 세부담을 줄일 목적의 구입」으로 인정해 국세 측 승소가 확정되었습니다.
이후 실무의 공통 인식은 ①상속 직전 시기에 ②거액의 차입을 동반해 ③절세 목적이 명백한 자산 전환은 통달 평가가 부인될 수 있다는 것입니다. 2024년의 맨션 평가 새 규칙도 이 판결에 대한 제도적 대응입니다. 세금 외 리스크도 잊지 마세요: 유동성(상속세는 원칙 10개월 이내 현금 일괄 납부), 나누기 어려운 자산이 부르는 가족 분쟁, 회사・부동산의 유지 비용.
자주 묻는 질문
Q. 자산관리회사를 만들면 반드시 상속세가 줄어드나요?
A. 반드시는 아닙니다. 이익・순자산이 쌓이면 주식 평가는 오히려 오르고, 규모가 작으면 유지 비용이 절세액을 웃돕니다. 자산 규모가 크지 않다면 증여・보험・소규모 택지 등 정석 수단이 유리한 경우가 많습니다.
Q. 타워맨션 절세는 이제 못 쓰나요?
A. 효과가 축소된 채 남아 있습니다. 2024년 1월 이후 취득한 맨션은 평가액이 시가의 약 6할 밑으로 내려가지 않도록 보정됩니다. 상속 직전의 차입 구입은 총칙 6항으로 부인될 위험이 있습니다.
Q. 자산관리회사는 주식회사와 합동회사 중 어느 쪽이 좋나요?
A. 비용은 합동회사가 싸지만 상속은 주식회사가 단순합니다. 합동회사는 정관에 지분 승계 조항이 없으면 상속인이 사원 지위를 잇지 못하고, 유일 사원이라면 회사가 해산됩니다. 합동회사로 만들 경우 정관의 상속 조항은 사실상 필수입니다.
Q. 어디부터가 「지나친 절세」로 부인되나요?
A. 명확한 금액 기준은 없습니다. 최고재판소가 중시한 것은 「상속 직전의 시기」「거액의 차입」「절세 외 목적의 부재」의 조합입니다. 시간을 들인 대책일수록 안전하며, 개별 판단은 반드시 세리사와 상담하세요.